El precio de las propiedades se derrumbó 22% desde 2020, según los últimos datos de Reporte Inmobiliario. Así, quien buscaba un dos ambientes hace tres años, con esa misma suma hoy puede adquirir un departamento similar con cochera o un segundo dormitorio.
La Argentina vive lo que se llama un buyer market en términos inmobiliarios: es un buen momento para adquirir una propiedad, mientras que vender, en general, no sería un negocio propicio teniendo en cuenta que el sector espera una recuperación tras el cambio de gobierno.
En este contexto, muchos ahorristas aprovecharon su colchón cripto para adquirir una propiedad, siendo USDT la moneda de cambio más elegida, mientras que varias startups optaron por ofrecer formas de inversión en inmuebles en el exterior para escapar de la volatilidad del mercado local.
Cómo invertir en inmuebles del exterior
Las proptech (plataformas que combinan la inversión en viviendas con tecnología) permiten adquirir cuotapartes desde pozo y ganar con su venta o alquiler, de forma proporcional al capital aportado. Ese rendimiento se ubica entre 8 y 10% anual en dólares. Es decir, el doble que los Bonos del Tesoro de EE.UU. y casi el triple de la inflación de ese país.
Esta forma de inversión colectiva, conocida como crowdfunding, viene creciendo a pasos acelerados y agrupa al 20% de las empresas de las 330 que nuclea la Cámara Fintech.
"Cada participación está representada por tokens. Esto proporciona beneficios como transparencia y trazabilidad a través de la blockchain. Además, la inmutabilidad de los registros permite a los inversores verificar el estado de su participación", remarca a iProUP Leo Elduayen, CEO y cofundador de Koibanx, firma líder en tokenización financiera.
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El mercado inmobiliario está en un "buyer market": ofrece más incentivos para comprar que para vender
Según un sondeo de SimpleState, la mitad de las personas que no compra criptomonedas teme por las variaciones de precios, mientras que un tercio argumenta la falta de respaldo en un bien real.
"La criptomoneda puede mantener su cotización estable al anclarla al valor de un bien, como una propiedad. La principal motivación para entrar en este mercado es dar un refugio en momentos de tanta volatilidad", señala a iProUP Gonzalo Abalsamo, CEO de la compañía.
Para el directivo, "esto hace que estén abiertos y receptivos a recibir nuevas propuestas y alternativas de inversión que reúnan ciertas condiciones: rendimiento alto y mercados seguros", como el estadounidense, lo que generó una "gran recepción entre los usuarios".
Rext es otra de las plataformas para apostar en el mercado inmobiliario estadounidense con monedas digitales: Bitcoin, Ethereum, DAI, USDT y USDC, o transferencia bancaria.
Con un capital de u$s1.000 se pueden recibir retornos mensuales en dólares, de manera online, sin intermediarios ni la necesidad de contratar abogados, contadores ni conformar una compañía de responsabilidad limitada (LLC).
"Las propiedades que se ofrecen en la plataforma fueron seleccionadas y adquiridas por Rext por su potencial de rentabilidad de explotación así como de apreciación", afirma a iProUP Álvaro Castro Burgueño, cofundador de la firma.
USDT se ha convertido en la criptomoneda estándar en diferentes rubros, como electrónica, inmuebles, joyas y autos
Añade que los inmuebles no tienen en cartera no poseen deuda hipotecaria. "Cualquiera sea la criptomoneda, se convierte en stablecoins: el usuario se dolariza y deja de estar expuesto a la volatilidad de la divisa con que ingresó", ya sea Bitcoin o pesos.
De esta forma, asegura que es posible invertir en bienes del mundo físico (real world assets) con divisas digitales, accediendo a retornos de mayor estabilidad que los activos cripto. Según Alduayen, el modelo no solo sirve para inmuebles del exterior, sino también para propiedades en Argentina, ya que hay varias empresas que también están ofreciendo esta modalidad.
Invertir en inmuebles: compra directa
Además del crowdfunding, cada vez más argentinos están usando criptomonedas para adquirir inmuebles. Korn es una de las inmobiliarias argentinas que ya se sumó a esta operatoria.
Nicólas Korn, director de la firma, asegura a iProUP que mientras se cuente con documentación contable del origen de los fondos se pueden utilizar estos instrumentos, ya que es una operatoria totalmente legal.
Marcos Zocaro, contador especializado en activos digitales, remarca a iProUP: "Si pagás en criptomonedas la compra del inmueble, las estás vendiendo, por lo que aplica el Impuesto a las Ganancias" por la diferencia entre el precio de compra y de venta de la divisa.
Indica que hay que estimar un valor de la propiedad equivalente en criptomonedas en pesos o en dólares a la cotización del día del Banco Nación para cumplir con las obligaciones tributarias.
En este sentido, además de Ganancias, también aplica el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y sellos, como en una compraventa de inmueble tradicional.
Las criptomonedas hoy son usadas para pagar una propiedad y los gastos de inmobiliaria y escribanía
Tanto los honorarios de escribanía como de la inmobiliaria pueden pagarse también en criptomonedas, siempre que quede explícito entre las partes; los tributos nacionales o provinciales se cancelan sólo en pesos. Zocaro recomienda conservar todos los comprobantes de las transacciones y asegura que en los boletos de compraventa se especifican las billeteras involucradas.
Según Korn, "de a poco, el rubro se está involucrando en la tecnología blockchain para dinamizar un sector tradicional", ya que podría ayudar a acelerar los procesos de compra y venta.
"Argentina es un país con apertura a la tecnología, lo cual se convierte en una gran ventaja que avancen estas transacciones", resalta. A futuro, Rodolfo Vigliano, CEO de Pala Blockchain, anticipa a iProUP que la cadena de bloques podría revolucionar el sector más allá del traspaso de dinero.
"Abarca desde la creación de títulos de propiedad basados en tokens no fungibles (NFT) hasta la trazabilidad de las transacciones inmobiliarias, redefiniendo el rol de los escribanos y simplificando sus tareas", concluye.
