El Gobierno dio un paso más para impulsar el crédito hipotecario en Argentina. Es que, mediante la Resolución General N° 1053/2025, publicada en las últimas horas en el Boletín Oficial, la Comisión Nacional de Valores (CNV) estableció la creación de un régimen simplificado para fideicomisos financieros hipotecarios.
Según argumentan desde el Ejecutivo, esta medida tiene el objetivo de "impulsar el crédito inmobiliario y facilitar las operaciones de financiamiento en el mercado de capitales".
En efecto, Alan Daitch, CEO de Tasa Tasa, fintech que trabaja, según su lema, para 'simplificar y democratizar el acceso a hipotecas en Argentina', afirma a iProUP que se trata de "una desregulación que podría transformar el mercado hipotecario argentino".
Por su parte, desde Estudio O'Farrell detallan que la disposición "establece un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios, destinado a abarcar a aquellos fideicomisos financieros cuyo activo subyacente sean hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios o instrumentos asimilables".
Securitización de hipotecas: ¿por qué puede impulsar el crédito?
La securitización de hipotecas es un mecanismo financiero que permite transformar un conjunto de créditos hipotecarios en valores negociables y colocarlos en el mercado de capitales.
Esto lo convierte en una fuente de liquidez para los bancos, quiénes pueden seguir ofreciendo créditos al impulsar este mercado secundario de préstamos, lo que mejora el fondeo de dichas entidades.
Cabe remarcar que, a la hora de otorgar créditos a 10, 20, 30 o 40 años, los bancos precisan de liquidez, que muchas veces no tienen. Y si no tienen plata, no pueden prestar. Por eso, para conseguirlo, se crean estos mercados paralelos.
En ellos, las entidades venden las hipotecas (que otorgaron previamente a individuos) a inversores a largo plazo que "compran" esos préstamos. Luego, estos crean fideicomisos con esos créditos, los convierten en activos y los inyectan en el mercado de capitales para generar ganancia.
Eso es "securitización de hipotecas": una manera de que los bancos, en lugar de esperar hasta cuatro décadas a que les paguen el total del crédito, reciban rápidamente esos fondos y recuperen capacidad para ofrecer nuevos préstamos a otras familias o personas.
Según describe Daitch, "la securitización de hipotecas no es un concepto nuevo" y data de la década de los 80, principalmente en los Estados Unidos. A su vez, resalta que "en mercados desarrollados", como es, precisamente, el norteamericano, "supo ser una herramienta clave para expandir el acceso al crédito, y lo sigue siendo en el presente".
Sin embargo, la crisis financiera de 2008, que estuvo relacionada con la explosión de la "burbuja financiera" vinculada a hipotecas de bienes raíces, así como con una red de derivados financieros asociados a esos títulos, "dejó en claro que una regulación robusta y transparente es esencial para evitar riesgos sistémicos".
Aunque aclara que, luego de esa experiencia, "las regulaciones posteriores a nivel mundial se han enfocado en equilibrar el potencial de esta herramienta y sus riesgos asociados".
Créditos hipotecarios: ¿qué cambia en Argentina?
En el caso particular de la medida impulsada por la gestión de Javier Milei, la securitización implica la creación de un fideicomiso al cual se transfieren los créditos hipotecarios.
Respecto a las modificaciones principales en el régimen local, a partir de esta resolución, el CEO de Tasa Tasa enumera:
- Reducción en tiempos de colocación: Los inversores calificados ahora podrán comprar títulos en un solo día, en lugar de los tres días que se requerían anteriormente.
- Mayor flexibilidad en emisiones: Los bancos tendrán hasta dos años para emitir títulos adicionales sobre la misma hipoteca, lo que les permitirá adaptarse mejor a las condiciones del mercado.
- Automatización del proceso: Se eliminan trabas burocráticas, permitiendo la emisión automática de valores fiduciarios adicionales sin necesidad de aprobaciones extra por parte de la CNV.
- Optimización de capital: La agilización en la securitización permitirá a los bancos liberar capital más rápidamente, lo que podría aumentar la disponibilidad de créditos para nuevos préstamos. Al vender en "paquetes" sus hipotecas otorgadas, contarán con ese capital para posibles nuevas colocaciones y podrán mitigar algunos de sus riesgos, trasladándolos a los inversores.
Desde la Comisión Nacional de Valores expresan que estos cambios tienen como objetivo "promover la creación de mecanismos ágiles que faciliten y dinamicen la securitización de derechos hipotecarios y su colocación en el mercado de capitales".
"Trabajamos en la flexibilización de los procedimientos y procesos dentro del mercado de capitales, en línea con la desregulación que impulsa el Gobierno Nacional", afirma el presidente de la CNV, Roberto Silva.
"Queremos acompañar estas medidas, que son importantes para el desarrollo del crédito hipotecario y el acceso a la vivienda de los argentinos. Por eso, estamos orgullosos de informar este tipo de normativas, que no solo impulsan, sino que también promueven el crecimiento del mercado de capitales", agrega.
Respecto al impacto que puede tener en el mercado inmobiliario, Daitch destaca a iProUP que "estamos ante un avance significativo en la modernización del mercado".
"Esta medida va en línea con los cambios regulatorios que necesitamos para lograr que el crédito hipotecario termine de despegar, permitiendo que mucha más gente pueda cumplir con el sueño de la casa propia", sostiene.
Sin embargo, indica que, aunque "el nuevo régimen simplificado establece bases sólidas para un mercado hipotecario más dinámico y accesible, su verdadero potencial solo podrá materializarse" si se cumplen "varios factores clave", los cuáles son:
- Coordinación institucional: Es fundamental una articulación efectiva entre el Gobierno, el sector financiero y los organismos reguladores.
- Estabilidad económica: El éxito del programa está condicionado a la implementación de políticas macroeconómicas que fortalezcan la confianza en el mercado.
- Supervisión continua: La CNV deberá mantener un monitoreo constante para evitar la acumulación de activos de alto riesgo y garantizar la transparencia del sistema.
"Esta medida representa un avance prometedor, pero su éxito dependerá de cómo se gestionen los desafíos inherentes a un mercado en constante evolución", concluye.
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