Al igual que en el fútbol, los argentinos suelen nacer con un talento innato para gambetear cualquier tipo de crisis que se les cruce por el camino. Con posibilidades cada vez más escasas de acceder a una vivienda propia y la ineficiencia del peso como moneda de ahorro, el ingenio criollo busca espacios libres para llegar "sin marca" a su meta.
Así, dentro del playbook albiceleste se inscribieron diversas formas de ahorrar en divisa dura y para la compra de propiedades desde boca de pozo, que en las últimas dos décadas goza de cierta de popularidad al permitir abonar un adelanto en efectivo y el resto en cuotas, para que cuando finalice la obra contar con una unidad para habitar o bien para alquilar.
Con la fuerte adopción de las criptomonedas, con más de 2 millones de cuentas para operar registradas en el país, estos activos digitales ya se usaron para adquirir propiedades terminadas y hasta un 0Km, como anticipó en exclusiva iProUP.
La nueva "jugada" del momento es la utilización de Bitcoin, Ethereum y otros criptoactivos también para la compra de emprendimientos inmobiliarios "desde pozo", cuya primera operación tuvo lugar recientemente según adelantó este medio.
El primero
"Hicimos la primera transacción con criptomonedas hace dos meses", confía a iProUP Patricio Rozenblum, cofundador de Oslo Negocios Inmobiliarios, una de las firmas del sector que apostó fuertemente a este medio de pago y ofrece propiedades en la sección de Mercado Libre Inmuebles que acepta criptomonedas.
Según revela el ejecutivo, el comprador "abonó el valor total del inmueble, a muy buen precio", en el emprendimiento AZUR que la compañía está desarrollando en Godoy Cruz 2860 (entre Beruti y Juncal), una de las zonas porteñas más cotizadas y conocida como Palermo Nuevo, a 200 metros de la estación Pacífico.
El edificio se trata de una construcción modular, en el que cada piso tiene una superficie de 460 metros cuadrados que puede dividirse en áreas de 150 metros y, a su vez, en unidades de uno a tres ambientes para uso residencial u oficinas.
Además, la obra cuenta con todo el aprendizaje sobre nuevos hábitos que trajo la pandemia. "El uso es un mix entre oficina y alquiler temporario, aunque también como vivienda. Posee sala de reuniones que se reserva para teletrabajo o recibir clientes, una terraza verde muy grande y cocheras con conexión de carga de auto eléctrico", describe Rozenblum.
Si bien el directivo prefiere no revelar el monto de la operación, indica que el comprador adquirió una unidad de 150 metros para uso de oficina. A valor de mercado ronda los u$s450.000. De acuerdo con Rozenblum, la operación se realizó de la siguiente forma:
- "Se pactó un precio en dólares como referencia y se lo pasó a valor Bitcoin"
- "Se transfirieron las monedas de una billetera a la otra y se comprobó que se haya 'perfeccionado' (recibida) en apenas unos segundos"
- "En el boleto se menciónó que se pagó con la permuta de esta criptomoneda"
- "Además, el escribano recibió pesos por la certificación de este documento"
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Según los expertos, las criptomonedas irán usándose cada vez más en el mercado a medida que la cadena de proveedores las acepte
Rozemblum asegura que la operación sigue los carriles normales, ya que "si cambiás una propiedad por una cripto, es una permuta según la regulación impositiva. El tratamiento es de una cosa, como si te cambiara un auto por un departamento, porque todavía no está regulado".
En el caso de esta primera venta de una propiedad "desde pozo", la firma trabajó con la casa de cambio virtual SatoshiTango.
"Se les presentó un comprador con criptomonedas e hicimos la liquidación. Es una operación de rutina para nosotros: recibimos los bitcoin, venderlos, cambiarlos y hacer el pago al vendedor", señala a iProUP Matías Bari, CEO y cofundador de Satoshitango.
Sin embargo, el directivo asegura que hay dos formas de operar con cripto en el mercado inmobiliario:
- "Un vendedor acepta los bitcoins, ese es el precio y los recibe directamente en su billetera"
- "El dueño se quiere llevar el cash y los cambia por dólares a través de algún exchange"
Si bien el ejecutivo afirma que el uso de divisas digitales en el sector es incipiente, adelanta que en algunos años "será algo superhabitual", debido a la preferencia de las nuevas generaciones por estos activos.
"De hecho, tenemos el caso de un alquiler que estaba pactado en dólares y el inquilino ofreció depositar todos los meses una cantidad de cripto al propietario", revela Rozemblum, anticipando también una de las primeras transacciones de este tipo en la Argentina.
En avance
Otra de las inmobiliarias que también formó parte de las "primeras siete" que aceptan criptomonedas en la sección de real estate de Mercado Libre es Predial, conocida por sus emprendimientos principalmente en Almagro y Villa Crespo, y su modalidad de "minicuotitas".
"Tenemos operaciones de dos y tres ambientes a punto de concretar. El público es gente joven a la que le fue muy bien con las cripto y otros de edad más avanzada que ya tiene conocimiento del mundo financiero y un portfolio diversificado, como bonos y acciones", revela a iProUP Gabriel Brodsky, CEO de Predial.
Sin embargo, el primer grupo es el más frecuente. Según el directivo, se trata de "profesionales jóvenes que trabajan para el exterior que tuvieron que aprender a canalizar las criptomonedas por necesidad y terminaron metidos en un mundo super interesante".
Al igual que Rozenblum, señala que la operatoria es la misma, sólo cambia el método de pago. "Pueden pagar los gastos, el escribano, 30% al firmar y el resto después en cripto", revela Brodsky, quien añade que en el mercado "suele usarse la billetera de Binance y monedas estables, que replican el valor del dólar, como DAI y USDT".
Además, el ejecutivo señala que el pago con divisas virtuales irá teniendo creciente protagonismo en emprendimientos de pozo, más que en nuevos listos para habitar y usados.
"Hay mayor permeabilidad por parte de los desarrolladores, que ya están actualizados con las nuevas tendencias, más que con un propietario individual. Están buscando un grado de sofisticación más alto y tienen después la forma de convertirlo en líquido", señala.
Remarca que las constructoras comenzarán a apostar fuertemente a este mercado "para cambiarlo por efectivo y seguir con su circuito legal, de modo que la cadena de pagos fluya en un contexto en el que escasean las operaciones".
Los especialistas recomiendan abonar con monedas que siguen al dólar, como DAI, para evitar potenciales conflictos
En este sentido, Brodsky remarca que el mercado inmobiliario "empezó a moverse más, pero todavía está lejos de lo que debe ser". Y remarca que la Ley de Alquileres generó dos fenómenos:
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Aumentó la oferta de propiedades a la venta: "Tenemos más de 100.000 publicados e incorporamos 6.000 por mes, pero salen menos de 2.000"
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Faltan inmuebles para alquilar, porque los propietarios están temerosos. "No hay stock. Se pelean 30 personas por un mismo departamento. El equipo de rentas está desbordado"
A tener en cuenta
La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) viene formando desde principios de año a los profesionales del sector para que comiencen a usar criptomonedas. Quien está a cargo de las capacitaciones es el escribano Nicolás Soligo Schuler, doctor en derecho notarial y registral, y asesor de la presidencia de la CIA y la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI).
El letrado afirma a iProUP que, a la hora de adquirir una "unidad funcional futura" (nombre técnico de los departamentos de pozo) deben tenerse en cuenta las siguientes cuestiones:
- "Las dos partes deben contar con una billetera virtual"
- "Deben acordar la criptomoneda a usar y la forma de pago, si es único o un 30% de anticipo y el resto en cuotas"
Advierte que lo más seguro son las monedas estables. Si se utilizan las volátiles, como Bitcoin o Ethereum, hay que prever alguna de las siguientes cláusulas:
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De solvencia. "El comprador afirma que ya tiene el patrimonio, pero abonará en cuotas porque le resulta más cómodo para su control financiero"
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De riesgo criptocambiario. "El comprador asume el riesgo y renuncia a readecuar el contrato en caso de cambio de precios, lo cual es una buena previsión"
"La venta desde pozo generalmente se trata de un contrato de consumo y adhesión, por lo que estas renuncias se contemplan como no escritas para beneficio del comprador porque firma un contrato preestablecido", señala Soligo Schuler.
Además, remarca que se puede pactar el precio con divisas digitales o elegir un método "mixto", es decir, combinar criptomonedas, dólares y pesos. Y en el caso de usar divisas digitales, recomienda usar las stablecoins para evitar potenciales conflictos entre las partes.
"Con respecto a los honorarios profesionales del escribano, depende de que acepte criptomonedas", añade Soligo Schuler, quien remarca que "actúan como agente de retención y deben aceptar o dólares al cambio determinado por AFIP".
El experto coincide con otros actores del rubro en que el uso de criptoactivos se irá masificando "a medida que el arquitecto, corralón, desarrollistas y el resto de la cadena empiecen a aceptarlos, ya que en la actualidad se toma como reserva de valor o para trading".
El mercado inmobiliario intenta reactivarse, y tanto inmobiliarias como desarrolladores abren la puerta a las criptomonedas que, si bien nos les permitirá dar vuelta el resultado de un mal año, irán ayudando a mantenerse en el juego.
