WeWork está al borde del derrumbe. Los intentos de la compañía por recuperar el rumbo, que incluyeron un acuerdo de salida de su fundador y CEO, Adam Neumann, y la salida a la Bolsa no fueron suficientes.
El golpe de gracia sobre la empresa lo sufrió con su último reporte trimestral, cuando la acción bajó hasta los u$s8, menos de la décima parte de los u$s88 de comienzo de año.
Pero el derrotero no acabó allí: el papel hoy cotiza a sólo dos dólares. Es decir, en dos años perdió el 95% de su valor.
WeWork: las razones de derrumbe
Leonardo Valente, de la Comisión Directiva de la Asociación de Emprendedores Argentinos (ASEA), asegura a iProUP que la caída de WeWork no tiene que ver con el cambio de modelo del trabajo, sino la finalización del tiempo que los stakeholders de la compañía le dieron para probar un modelo de negocio sostenible. Además, suma entre otras razones:
- La sobrevaloración de la empresa, de su potencial y de su liderazgo, además de su mala prensa por los excesos cometidos en épocas de sobrada liquidez
- Las startups, proyectos innovadores o divisiones específicas de compañías tradicionales ajustaron su esquema de costos como respuesta a la falta de liquidez y no pudieron acompañar la propuesta de WeWork
- Los compromisos que se tomaron en base al crecimiento proyectado, que no están a la altura de los números inmobiliarios actuales, lo que precipita un ajuste inevitable
Gustavo Neffa, economista y director de Research for Traders, asegura a iProUP que la caída de WeWork "es la crónica de una muerte anunciada". En su visión, la compañía se convirtió con el tiempo en una mezcla de conflictos de intereses de Neumann con su propia empresa:
- Grandes pérdidas, que el año pasado se tradujeron en u$s2 por cada u$s1 que ingresaba a la compañía
- La pandemia arrasó contra el negocio de alquiler de oficinas
- Una estrategia de bajar precios y establecer contratos por un valor inferior de mercado para alquilar los edificios que compraba y ganar market share
"Lo que sucede es una mezcla de shock exógeno y desaciertos internos. Así es como una empresa que supo valer más de u$s20.000 millones apenas representa hoy un valor de recupero de u$s274 millones", asevera Neffa.
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Adam Neumann, fundador y ex CEO de WeWork
En la misma línea, Gonzalo Agüero, cofundador y CEO de Worknmates, resalta a iProUP que "la pregunta no es por qué va a pasar sino cuándo va a pasar". Para el ejecutivo, el tema no tiene mucha ciencia y compara la situación de WeWork con la de su competidor Regus, que no tiene problemas porque básicamente sus costos están más controlados.
"Sus oficinas son muy lindas, pero no extravagantes como las de WeWork, que paga por metro cuadrado un precio mucho más alto que la media para conseguir lugares más exclusivos y céntricos. Supo lograr una marca impresionante y una calidad en sus oficinas que nadie ofrece, pero en algún momento hay que pagarlo", añade.
Según Agüero explica, las firmas están buscando flexibilidad, porque muchas "ya no necesitan lugares para una gran cantidad de gente ni todos los días de la semana. Tampoco están dispuestas a pagar precios más caros para un espacio de mucha calidad, cuando existen opciones más económicas".
En ese sentido, el mismo David Tolley, director ejecutivo interino de WeWork, lamentó que "cada vez menos empresas, desde las maduras de gran capitalización hasta las emergentes, están dispuestas a firmar contratos de arrendamiento a largo plazo para espacios geográficamente fijos".
En la región, la situación es diferente. WeWork Global (EEUU) y WeWork Latinoamérica funcionan como entidades corporativas distintas que operan de manera independiente. "Ambas empresas comparten una visión común de proporcionar soluciones flexibles y dinámicaspara el entorno laboral, pero cada una tiene su propia estructura y operaciones específicas para atender las necesidades de sus respectivos mercados", afirman desde la filial local.
La crisis del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario comercial en EEUU atraviesa una gran crisis a raíz del golpe de las tasas de interés más altas y la menor demanda de espacio de oficinas.
Un informe de Moody's Analytics pronostica que la tasa de vacancia del mercado seguirá en aumento durante el 2023 y el 2024, y probablemente supere su máximo histórico de 19,3% alcanzado por última vez durante la crisis de 1980.
Además de un controvertido manejo de sus finanzas, WeWork también es víctima de la crisis del real estate comercial en EEUU
Aunque este no es el motivo principal del derrumbe de WeWork, Agüero asegura que la compañía también se ve afectada por la caída del commercial real estate (bienes raíces comerciales) en EEUU: existen más de 1.000 millones de metros cuadrados de oficinas vacíos, lo que equivale a un edificio de 48.000 pisos.
Esto, añade, sucede porque esos inmuebles fueron devueltos a sus dueños cuando se reactivó la economía y quedaron vacíos: el 75% de las propiedades comerciales no son ocupadas cada mes. Este escenario tiene varias causas:
- Crece el número de personas que trabaja bajo esquema híbrido
- Gran parte de estos edificios están ubicados en grandes ciudades y existe una tendencia de "desurbanización" (migración a las afueras)
- Muchas empresas están desperdiciando sus recursos en el alquiler de oficinas que solo ocupan entre el 20 y el 25% de su nómina
En este contexto, Agüero remarca que Worknmates posee "una propuesta totalmente flexible en la que la compañía paga una suscripción mensual por cada empleado para que acceda ilimitadamente a cualquiera de los espacios que ofrecemos en el marketplace".
Si la firma requiere tener un espacio fijo, pero su staff solo concurre dos o tres veces por semana, contempla el alquiler sólo por esos días y el resto de la semana es ocupado por otra compañía.
Este marketplace creado en Argentina está invertido por fondos de EEUU, como Graphene Ventures, Plug&Play y 500 Startups, la aceleradora Startup Chile y por Newtopia a nivel local. Hoy, posee más de 2.500 espacios de trabajo en toda América Latina y cientos de clientes cómo Unilever, DLocal, Bitso y Tiendamia.
Agüero agrega que el temor que generó la crisis de WeWork incrementó las consultas y contrataciones en todos los países donde operan, permitiéndoles casi duplicar la facturación de un año, en una semana.
"Para nosotros, esta es una oportunidad muy grande y somos, probablemente, uno de los grandes ganadores fortuitos de lo que le ha pasado", concluye Agüero.
