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Innovación

Sebastián Loggio, asesor financiero de la desarrolladora Spazios, describe cómo la estabilidad es uno de los gran beneficios de invertir en este mercado

Por Sebastián Loggio*

10.04.2025 • 14:00hs • Columna

Columna

Riesgos y beneficios de invertir en el mercado de real estate

En un contexto económico complejo como el que vive Argentina y el mundo, la inversión en real estate es una opción atractiva y, a la vez, desafiante. Esta dualidad entre riesgo y beneficio merece ser analizada detenidamente, especialmente para aquellos que buscan diversificar su portafolio o encontrar un refugio seguro para su capital.

Uno de los principales beneficios de invertir en el mercado inmobiliario es la estabilidad que ofrece en comparación con otros productos financieros. Frente a la volatilidad financiera, la devaluación y la inflación, el ladrillo, cuando se compra al precio adecuado el producto correcto, se consolida como un refugio de valor.

Históricamente, los precios de las propiedades oscilan con menor intensidad que otros activos, como las acciones y los bonos. Y en la actualidad en nuestro país los valores de inmuebles parecen haber encontrado un piso y comienzan a mostrar señales de recuperación.

La reaparición del crédito hipotecario, la estabilización y recuperación en el salario real de las familias, el agotamiento paulatino del stock de unidades terminadas, son todos drivers para preguntarnos ¿conviene invertir ahora, que estamos ante el probable inicio de una etapa positiva para los precios?

Sin embargo, como en toda inversión, hay que analizar no solo la rentabilidad sino también los factores de riesgo. Existen riesgos significativos que cada inversor debe considerar. Los podemos clasificar en dos grandes grupos: los riesgos de mercado y los riesgos operativos.

Seguramente los riesgos de mercado son los más conocidos: el riesgo de que el precio de los inmuebles no evolucione cómo se espera. De hecho, ya sucedió en el período 2016/2017. Después de una incipiente mejora, la inflación volvió a ser un problema, los créditos UVA se descontinuaron, cayó el salario promedio de la economía, luego se hicieron cambios poco felices en la ley de alquileres.

Esta combinación hizo que los dos componentes de la demanda se retiraran:

Por un lado, las familias que buscaban comprar como destinatarios finales no podían hacerlo con recursos propios sin el apalancamiento del sistema financiero
por el otro, los inversores que con precios en baja y rentabilidades de alquileres poco atractivas, optaron por otros destinos para su capital.

Hoy pareciera que ninguno de los dos problemas se vieran en el horizonte cercano. Los cambios positivos en la ley de alquileres y la eliminación de restricciones nocivas atraen nuevamente a quienes invierten para renta.

Un gobierno con superávit fiscal despeja dudas sobre la inflación, y eso hace esperar que a medida que el mercado de capitales tome profundidad, los bancos sostengan y aumenten su oferta de créditos hipotecarios.

Van a aparecer también, más temprano que tarde, las hipotecas divisibles para los proyectos en pozo. Con todo eso la demanda genuina de particulares y familias que compran propiedades para vivir también debería crecer. Así que por el lado de los riesgos de mercado no se ven mayores nubarrones.

Pero aparece con fuerza el riesgo que probablemente es menos conocido para el comprador común y el inversor no especializado: el "riesgo operativo". Son los riesgos de que por cuestiones propias de la actividad (gestión de obra) el comprador no reciba su unidad en el tiempo y/o en la calidad acordada.

Con una oferta de unidades terminadas que se agota, y que lleva tiempo en reponerse (pensemos que un edificio mediano lleva en promedio 24/36 meses para construirse), muchos de los nuevos compradores deben adquirir unidades en proceso. Lo que se conoce como unidades "en pozo".

Así como decíamos que los precios estaban en pisos, y empezaban a recuperarse, los costos de construcción en dólares están en sus máximos históricos, y no hay señales de que esta dinámica se revierta en el corto y mediano plazo.

Pensemos entonces ¿qué pasa si compro una unidad en pozo a un desarrollador que empezó a vender con precios bajos y tiene que construir después con costos altos? ¿Y si ese desarrollador no tiene "espalda" suficiente para que la obra avance con recursos propios hasta que los precios aumenten? ¿Y si no tiene la experiencia suficiente para administrar eficientemente sus recursos y llegar a costos competitivos? Aquí reside el riesgo operativo.

Y la forma de bajarlo es analizar las características de la empresa con la que hagas negocio. Es fundamental optar por desarrolladores reconocidos, con antecedentes comprobables y modelos robustos que garanticen tanto el inicio como la continuidad de la obra.

La situación del país también puede tener volatilidad. Solo miremos esta semana con los anuncios de Trump sobre aranceles. Y en momentos de crisis, los bancos pueden actuar de manera defensiva, lo que puede dejar a los desarrolladores en situaciones complejas si dependen de préstamos para finalizar sus obras.

¿Cómo puedo yo, un ciudadano de a pie, evaluar a un desarrollador inmobiliario? Informate, recorré las obras que esos desarrolladores hacen, comprobá que avancen, hablá con otros compradores que ya estén viviendo y preguntales por la calidad de lo que les entregaron, el servicio post-venta. Como en toda inversión, hay "que hacer los deberes" antes de decidir.

En resumen, parece que se viene un buen horizonte de precios para el mercado inmobiliario. La recomendación es afinar la puntería y elegir desarrolladores confiables para reducir el riesgo operativo.

*Por Sebastián Loggio, asesor financiero de la desarrolladora Spazios

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