El cerrojo a la compra de dólares que impulsó el gobierno de Macri y se endureció con la llegada de Alberto Fernández, dejó a los argentinos casi sin herramientas para resguardar su dinero en moneda dura. Ante este escenario, las alternativas de inversión en pesos recobraron protagonismo como opción ante el cepo cambiario.
En este marco, uno de los instrumentos que suma adeptos para canalizar el dinero es el fideicomiso. En particular, el inmobiliario, por una serie de ventajas (como el resguardo legal de los activos) ante situaciones de crisis que pudieran enfrentar alguna de las partes intervinientes del negocio (ver imagen)
Uno de los principales atributos que hace atractiva la figura del fideicomiso es el aislamiento patrimonial: el proyecto no se ve afectado por contingencias que eventualmente pudieran enfrentar la constructora, la desarrolladora del proyecto, el fiduciario o la inmobiliaria, quedando así a salvo la continuidad de la obra.
"El dinero queda protegido todo el tiempo de cada una de las partes, incluso de quien es el encargado de manejarlo (el fiduciario). Y no se mezclan los negocios particulares con el proyecto en sí mismo. Un fideicomiso no es una persona jurídica, si bien tiene CUIT propio, sino que se trata de un contrato con ciertos atributos", afirma Néstor Kreimer, presidente de Kuantika, firma especializada en fideicomisos inmobiliarios.
"Lo que se crea es un sujeto fiscal (por ello tiene CUIT) y es un ente contable que debe rendir cuentas. Si bien parece una sociedad, en realidad no lo es: tiene vida fiscal pero no es una sociedad", añade.
En cuanto al uso dado a los fideicomisos inmobiliarios, Kreimer señala a iProUP que este mecanismo viene a ser "como una casa de cambio: se toman pesos y se devuelven dólares". Armando Pepe, presidente del Colegio de Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), coincide: "Hoy día son la oportunidad para que todos aquellos que disponen de moneda local puedan adquirir una vivienda".
"Se pagan en pesos y las cuotas se ajustan por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción)", lo que garantiza que no se disparen abruptamente. Más aún, recurrir a un fideicomiso se ha convertido en la gran opción para muchos a lo lardo de estos últimos meses, ya que el valor de los departamentos comprados desde el "pozo" bajó notablemente.
"Una vivienda de $4 millones, a un dólar de 40, equivalía a u$s100.000. Cuando el tipo de cambio trepó a $60, ese misma unidad pasó a costar u$s67.000", expresa a iProUP Walter Kobak, presidente de Grupo Kobak Ingeniería, firma que diseña proyectos de inversión para distintos perfiles de ahorristas de todo el país.
Según el directivo, "con el paso del tiempo, esos inmuebles recuperan su cotización en moneda dura, pero este proceso de reacomodamiento demora un tiempo. Y es por eso que, ni bien ocurre una devaluación, conviene invertir en proyectos en boca de pozo". Este efecto depreciación es algo que los inversionistas aprovechan especialmente entre los 6 y 12 meses posteriores a un abrupto salto cambiario. Luego, el precio de mercado sube en busca de un nuevo nivel. Si bien las cuotas de un fideicomiso varían mucho (dependiendo del tipo de emprendimiento y financiación), en todos los casos el inversor ingresa al proyecto con un determinado importe y cantidad de pagos mensuales.
A modo de ejemplo, Kobak indica: "Hace unos días, un cliente puso $390.000 como anticipo para una cochera y 48 cuotas en pesos ajustables por índice CAC. El desembolso total fue de casi $1 millón. En tanto, la última venta registrada de una unidad funcional de 2 ambientes más cochera fue de $3 millones de anticipo y 48 cuotas".
Tipos de fideicomisos
Típicamente, hay dos clases de fideicomisos. Conocerlos permite entender por qué pueden llegar a variar tanto los valores de las cuotas. Kreimer los explica de la siguiente forma:
- Al costo: el pago mensual es más bajo pero está sujeto a alteraciones. Es decir, quizás haya que efectuar desembolsos en concepto de adicionales de obra. Es una suerte de vaquita a través de la cual cada uno va abonando un proporcional de la obra. Es decir, un porcentaje según metros adquiridos. En este caso, el usuario será fiduciantes adherentes
- Comercial: la cuota es más alta pero suele ser fija y sin adcionales. Los inversores se relacionan firmando un boleto de compra y pasan a ser clientes de ese fideicomiso. Todos saben las pautas de la operación y cuánto valdrá finalmente el activo adquirido
Si bien el primer modelo luce más accesible, porque las cuotas son más reducidas, en la práctica puede no ser el más eficiente. Es que los imprevistos y alteraciones del mercado (que derivan en el pago de adicionales) resultan más frecuentes en momentos de alta inflación o incertidumbre cambiaria. En consecuencia, se hace casi imposible determinar con precisión cuánto finalmente se irá a desembolsar.
El fideicomiso comercial es, en este sentido, más previsible: presentará menores sorpresas porque tiene un precio de venta de cada unidad ya estipulado.
En la Argentina, el ladrillo fue siempre una alternativa al dólar y cuando no se puede comprar, esta opción de inversión se transforma en una de las únicas para canalizar y generar un mayor rendimiento del ahorro.
"Lo que hay que evaluar en cada caso es a qué precio se está comprando el metro cuadrado de la propiedad a construir, ya que se lo adquiere en una etapa muy temprana y esa apuesta debe tener un premio. Es decir, un precio menor al que tendrá el departamento una vez terminado", detalla Kreimer.
Todo fideicomiso implica una capitalización y los especialistas remarcan que el modelo comercial es el que mejor la refleja. "En un fideicomiso al costo también la habrá, pero se puede ir diluyendo un poco más porque no tendremos tanta proyección", asegura el experto.
Si bien no existe un detalle formal de fideicomisos a nivel país, en la Ciudad de Buenos Aires, rondan los 500 (en sus distintas etapas de construcción), según relevamiento del Gobierno de la Ciudad en los últimos 3 años, plazo que suele demorar la construcción de un proyecto promedio de 8 pisos y 2.000 metros cuadrados. Para el resto del territorio, fuentes del sector estiman que en la actualidad hay cerca de 1.300 iniciativas, si bien se carece de cifras oficiales.
El miedo a entrar
Fiduciario viene de fiducia, que en italiano significa "confianza". ¿Cómo sabrá entonces el usuario que puede "confiar" en que el proyecto se terminará sin problemas en un contexto tan cambiante como el local?
"Yo no conozco casos de fideicomisos que se hayan detenido, sí de firmas particulares pero trabajaban bajo formatos particulares de SRL o SA. Cuando hay problemas financieros y la empresa se cae, el edificio queda parado", comenta Kobak.
"En cambio –agrega–, esta figura tiene la particularidad de que protege de la situación financiera de quienes participan. Si algún inversor enfrenta una crisis que le impide seguir apostando al desarrollo, el fiduciario (administrador) puede buscar a reemplazantes y, dependiendo del caso, devolverles el dinero a quienes venían pagando".
En caso que la constructora quiebre, al estar contratada por el fiduciario, este último deberá contratar a otra que continúe el proyecto. Podrán ajustarse ante esta circunstancia los precios, pero se seguirá con de todas formas. Si se "cae" el fiduciario, el reglamento contempla la posibilidad de sustituirlo por el fiduciario sustituto o nombrar a uno nuevo.
Con este marco de normativa, los especialistas coinciden en que se trata de una de las alternativas de inversión que ofrecen mayor protección.
"Los fideicomisos pagan los mismos impuestos que otra empresa. Por eso, el que recurre a esta figura para evadir realizará una estafa de similares consecuencias que en el caso de cualquier otro tipo de convenios. Por eso, antes de entrar hay que chequear es la trayectoria del desarrollador, que es el que arma el fideicomiso", recomienda Kobak.
Kreimer coincide: "Este formato de contrato, como cualquier otro, no da garantía moral, por eso el prestigio y los antecedentes no solo de la constructora, sino del desarrollador, son fundamentales"."Ellos serán los 'directores de orquesta', quienes lleven con mirada sistémica todo el negocio, controlando todo lo referente a cuestiones jurídicas, fiscales, financieras y operativas. Es decir, la construcción y todos los servicios profesionales que participan, desde arquitectos, agrimensores, calculistas, hasta la dirección y la administración", completa.
Hay constructoras que proponen avanzar sin la presencia del arquitecto, apoyándose en sus "conocimientos y trayectoria". En este caso, Kreimer es categórico: "Es como decir que sos tu propia auditora: hay que estar atentos a cómo será la propuesta que se llevará a cabo".
"En Capital Federal no hay obras paralizadas por fideicomisos. Para que esto ocurra se debería dar el caso de que se caigan la mayoría de los inversores que apuestan al proyecto, algo rarísimo que suceda", explica Armando Pepe.
El mercado inmobiliario siempre es un termómetro de los vaivenes económicos, pero también un espacio de oportunidades cuando otras opciones de inversión lucen imposibles. En ese marco, hay que saber ir en busca de las oportunidades y asesorarse.
"A nosotros nos contratan mucho para el armado de fideicomisos y hay una muy clara tendencia a lanzar proyectos nuevos, no solo en Buenos Aires, sino también en Río Negro y otras provincias más. El Real Estate siempre funciona como un canalizador del excedente de pesos", concluye Kreimer.
