La crisis argentina, recalentada por la inestabilidad cambiaria, impactó con fuerza sobre el mercado inmobiliario, tradicionalmente valuado en divisa estadounidense. Además, el sector evidencia una mayor oferta pero con demanda reducida, en gran medida debido a los efectos de la polémica ley de alquileres.
"Al no haber créditos para la compra de inmuebles, el mercado se torna 'más lento'. Las ventas disminuyeron considerablemente, en gran parte por la ley de alquileres y la crisis económica que atraviesa nuestro país", señala a iProUP Gabriel Brodsky, director ejecutivo de Predial.
Alejandro Piazzale, agente inmobiliario de O.A.P (Oscar Alberto Piazzale), coincide con el diagnóstico y agrega que "actualmente hay pocos inmuebles en alquiler, como también escasas transacciones de compra o venta de propiedades".
"La mayoría de los argentinos tienen poco o nulo poder de ahorro. Hoy, un sueldo de $200.000, que en promedio es mucho, en términos reales es poco. Una persona con ese salario que pueda ahorrar el 30% tardará décadas en juntar el dinero para comprar un inmueble", sostiene Piazzale.
Brodsky considera que algunos artículos de la norma provocaron una importante salida de inversores. En este marco, su empresa y otras del sector ya están poniendo el ojo a los tenedores de criptomonedas.
¿Cómo comprar un departamento con criptomonedas?
Ante la poca capacidad de abonar una propiedad de contado, Predial tomó dos medidas: el lanzamiento de sus líneas de créditos (anticipo y 30 cuotas) y la aceptación de monedas digitales. La apuesta no es inocente: según cifras de Chainalysis provistas a iProUP, el colchón cripto de los argentinos está valuado en unos u$s68.800 millones.
Expertos aseguran que las monedas estables (o stablecoins) cuyo valor está atado al dólar, son las más aceptadas para evitar riesgos de un cambio abrupto de cotización en el Bitcoin o Ether.
"En este último tiempo aumentaron mucho las consultas sobre la compra de inmuebles con criptomonedas, ya que muchos ahorristas se refugian en estos activos por su valor respaldado en dólares", comenta a iProUP el escribano Nicolás Soligo Schuler, doctor en derecho notarial y registral.
El experto, quien además es asesor de la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Argentina y la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios, coincide en que los vendedores suelen preferir las monedas estables por la baja volatilidad. Así, se evitan conflictos de intereses sobre quien asume el riesgo o beneficio ante una eventual suba o baja en su precio.
Además, en el caso de transacciones inmobiliarias a través de criptoactivos, existen comisiones que deben abonarse por la transferencia. En este caso, Schuler comenta que habitualmente se pacta en el contrato quién se hará cargo del gas price, es decir, el cargo por usar una red, como la de Ethereum.
Pero existe otro escenario: que el propietario esté dispuesto a vender el inmueble a alguien que abone con divisa digital, pero a la vez quiera recibir billetes verdes en la transacción. "Si un cliente no desea realizar la transacción en criptomonedas, buscamos un intermediario para que el comprador entregue las criptomonedas y el vendedor reciba los dólares", afirma.
Por lo pronto, varias inmobiliarias tienen acuerdos con exchanges para facilitar la operación y convertir entre moneda digital y fiat. Uno de estos es el acuerdo entre Oslo y Satoshi Tango.
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USDT es la stablecoin más usada para operaciones inmobliarias en Argentina
"La alianza es para ofrecer a quienes tengan cripto y deseen una propiedad, independientemente de si el vendedor acepta dicha criptodivisa, ya que el comprador puede convertir a dólares cualquier divisa digital: desde una stablecoin hasta bitcoin o ether ", revela a iProUP Patricio Rozenblum, director ejecutivo de Oslo Propiedades.
En el caso de que ambas partes acepten criptodivisas, Satoshi Tango toma las criptomonedas y transfiere los billetes al vendedor.
"Nos manejamos principalmente con dólares o euros. También aceptamos permutas como la entrega de otro inmueble o un vehículo de valor "razonable", como un Audi, Mercedes Benz o autos estándar, pero relativamente nuevos. En el caso de las criptomonedas, nosotros facilitamos al comprador algunos intermediarios para que pueda convertirlas a dólares, tanto digitales o billete, pero la operación en no la hacemos nosotros ni hay responsabilidad de la inmobiliaria", explica Piazzale.
¿Qué tipo de cambio se utiliza y qué impuestos se pagan?
Si bien pueden surgir grises en la operatoria, el procedimiento ya está definido y es completamente legal. "El acuerdo base es la propia voluntad de las partes; luego están los contratos, como la compraventa o cesión/permuta. Este último se utiliza en una operación inmobiliaria cripto, ya que se transfiere un bien físico por un bien inmaterial", señala Schuler.
Remarca que "para la cuestión tributaria, es un contrato de compraventa: se les asigna un valor a las criptomonedas según su cotización. En los casos de aquellas que tienen relación con el dólar es más sencillo". En este punto, añade que si se registra en el boleto su valor en pesos es el tipo de cambio vendedor "billete del Banco Nación Argentina".
Dentro de las erogaciones, Schuler remarca que algunas las recauda el escribano, como Transferencia de Inmuebles; otras se encarga el contribuyente, como el impuesto a las Ganancias.
También comenta que también puede darse el caso que se deban justificar los fondos, por ejemplo, con los documentos que otorgan los exchanges tras la adquisición de criptomonedas. Respecto al origen de los fondos, el letrado indica que:
- Si la operación no supera los $26 millones, bastará con una declaración o manifestación de la parte explicando la procedencia
- Si supera ese monto, se debe presentar documentación respaldada por un contador público y el informe de un técnico de la Unidad de Información Financiera (UIF)
¿Cuáles son las criptomonedas más usadas?
Entre las diferentes criptomonedas, se destacan las siguientes:
- Tether: también conocida como USDT, es la criptomoneda estable más popular y la que se suele tomar como referencia. Tiene "reservas" en dólares físicos y bonos soberanos
- DAI: es una de las estables más usadas como ahorro y su gestión se basa en un complejo sistema de contratos inteligentes bajo la red de Ethereum. Tiene colaterales en monedas fiat y cripto
- Binance USD: conocida como BUSD, es el dólar cripto del exchange Binance. Ofrece gran cantidad de ventajas como poder intercambiarlas por otra stablecoin dentro de la plataforma
- USD Coin: USDC: está respaldada por dólares en reserva, combinando dinero en efectivo como Bonos del Tesoro de los EE.UU. Tiene además el respaldo de Coinbase y Circle
Si bien se opera en Bitcoin y Ether, su volumen es marginal y se incluye una cláusula sobre quién asume el riesgo cambiario en caso de que al día de la operación los precios se disparen.
Matías Bari, cofundador y CEO de Satoshi Tango, indica que "por lo general, se trata de departamentos para vivienda". Rozenblum, en tanto, celebra una tendencia: las monedas digitales se han extendido a los alquileres comerciales, que en muchos casos se pactan en dólares.
Así, los ahorristas cripto tienen otra forma de usar sus fondos, sin necesidad de ir a un banco y de forma totalmente legal, en un mercado con precios a la baja por la oferta de propiedades en venta.
