Con la pandemia, se han facilitado las tecnologías para las visitas virtuales a inmuebles y la posibilidad en algunos países como Estados Unidos y Uruguay de concretar toda la operación de manera online.
En efecto, hay boom de consultas de argentinos que quieren comprar un inmueble sin moverse de su casa en ambos países, al punto que crecieron 30% en las últimas semanas.
Así, puede adquirir un departamento en Miami y acceder a una buena renta, de entre el 4% y el 8% en dólares.
"En general, es un público que alguna vez ha invertido en este mercado y quiere volver a hacerlo porque sabe de su estabilidad y seguridad, con rentas en aumento que llegan hasta el 10% anual en comparación con las locales, que rondan el 2% y siguen en retroceso", explica a iProUP Andrés Goldenberg, fundador de Spider, proptech especializada en inversiones inmobiliarias en EE.UU.
Según el ejecutivo, "el perfil es el de personas que buscan renta inmediata en moneda dura y quieren resguardarse de la incertidumbre", si bien "existe una porción más pequeña que está planificando junto con su inversión mudar su residencia".
De acuerdo con Goldenberg, "la principal inquietud es la distancia, así como la creación de la estructura jurídica, contable y la administración de los inmuebles", por lo que ofrece "una plataforma para gestionar online todo lo relativo a su inversión en EE.UU. con solo un clic".
En Estados Unidos es factible comprar una propiedad en apenas 72 horas. En ese plazo se puede ser dueño de una propiedad, tener el título y constituir una sociedad con los socios que se desee. También empezar a percibir una renta inmediata en dólares, así como la consecuente capitalización del inmueble. En ciudades de alto potencial, como Detroit, puede llegar al 10% anual.
Cruzando el río
Teófilo Banchero, CEO de Banchero Real Estate, afirma a iProUP que las consultas de argentinos en el mercado inmobiliario uruguayo se incrementaron:
- Un 70% desde las PASO
- Un 40% adicional cuando el presidente Luis Lacalle Pou anunció sus intenciones de reactivar las inversiones de extranjeros
- Otro 30% por el "efecto Vicentin"
"Nos llegan cantidad de consultas de personas que buscan cambiar su residencia fiscal o directamente mudarse con su familia a Montevideo", puntualiza Banchero.
Del total de argentinos que invierten hoy en Uruguay, el 80% busca comprar una propiedad para obtener una renta y el 20% planea mudarse con su familia. Entre estos últimos, 7 de cada 10 elige la capital oriental y el resto Punta del Este, al revés de lo que sucedía históricamente. La rentabilidad en Montevideo asciende al 5% anual en dólares.
"La causa de este aluvión que consulta para invertir en Montevideo es, además de una rentabilidad casi cuatro veces mayor a la de Argentina, trasladar sus ahorros a un país con estabilidad económica y monetaria, seguridad jurídica y un marco impositivo decididamente proinversión", opina Banchero.
El gobierno uruguayo además promueve las inversiones inmobiliarias con la reciente eliminación del tope a la eximición del 100% del impuesto a los alquileres por 10 años en determinadas zonas. Esto aplica tanto para uruguayos como no residentes.
"Otra modificación que instaló fue que antes la ley obligaba a que el 50% de las unidades de un proyecto sean de tres ambientes y la otra mitad de dos ambientes. Hoy, las tipologías son libres. Esto impulsó la construcción de nuevos edificios en la zona céntrica de Montevideo, donde la principal demanda son departamentos de un ambiente", afirma Banchero.
Además, el Ejecutivo uruguayo evalúa flexibilizar normas sobre bancarización obligatoria que permitirá a las personas elegir el medio de pago que prefieran.
Los impuestos
Andrés Aller, CEO de Aller&Co., firma especializada en el asesoramiento fiscal a argentinos con inversiones en EE.UU, precisa que en cuanto al peso de los impuestos en la rentabilidad bruta se puede dar el siguiente ejemplo:
- "Una inversión inmobiliaria en EE:UU. de u$s100.000 rinde 4,2% bruto anual sólo por administración. Es decir, sin tomar en cuenta el incremento del valor del inmueble con el paso del tiempo y sólo considerando el negocio de renta. En Argentina generaría un 1,7% bruto"
- "Las propiedades siguen la inflación de Estados Unidos en el largo plazo, que ronda el 3% de apreciación anual. Esto significa un monto bruto total del 7,2% en EE.UU. en comparación con el 4,7% en Argentina"
- Impuesto a las Ganancias:"Mientras las unidades estén alquiladas, es poco el impacto debido al concepto de Amortización de Bienes de Uso, que permite ser deducido en ambos países: en Argentina es el 2% anual, en EE.UU., un 3,64%.
- "En Argentina tenemos el Impuesto a los Bienes Personales que grava la tenencia de activos al 31 de diciembre de cada año. Para un inmueble de u$s100.000 en el país, aplicaría una tasa efectiva del 0,79% sobre el monto invertido; en una propiedad en EE.UU., al estar situada en el exterior, la tasa efectiva incrementada será del 1,8%"
"Sin embargo, cuando uno revisa el resultado neto después de impuestos, resulta que la inversión en Argentina devolvió 0,95% de retorno en el año, mientras que en EE.UU. generó 2,33%", calcula Aller.
El experto agrega que "la misma inversión genera un cash flow en el país de $16.000 netos mensuales, mientras que tierras norteamericanas será de u$s523 o casi $39.000 al tipo de cambio Banco Nación".
"La tasa efectiva de impuestos en Argentina para una inversión inmobiliaria de u$s100.000 sería de 0,786% anual, mientras que en EE.UU. tiene un costo fiscal para el argentino de 1,855%. Sin embargo, la renta neta anual en dólares, ya descontados esos impuestos, seguiría siendo más alta en EE.UU.: 2,33% contra 0,52%",
El paso a paso
Aller detalla a iProUP cómo es el paso a paso de la operatoria de una inversión en el mercado inmobiliario en los Estados Unidos sin salir de casa:
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Redacción y firma del Purchase and Sale Agreement. Se suelen incluir cláusulas como el derecho a realizar el due diligence, que permite no avanzar con la compra en caso de no estar conforme con los aspectos estructurales de la vivienda. El documento debe ser firmado por ambas partes, a distancia y entregando los documentos en PDF sin notarizar.
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Se realiza el pago de un adelanto a cuenta del precio junto a la firma del contrato de compraventa
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Luego se efectúa el proceso de due diligence, que implica la revisión estructural de la unidad. Pueden surgir elementos que en una primera visita comercial no se identificaron, lo cual puede afectar el contrato
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En el mismo momento se envía el contrato a una title company, que tiene funciones similares a las de una escribanía. A su vez, realiza el prorrateo de deudas y gastos para hacer el corte a la fecha de venta y asignar de manera adecuada esas deudas y gastos a cada propietario.
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Se define una fecha de cierre una vez cerrado el due diligence físico de la propiedad y recibiendo el OK de la title company (de tres a cinco días hábiles posteriores)
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El día del closing, como habitualmente se le llama al cierre, se reciben los documentos:
- El HUD-1 Settlement Statement, documento en el que se detalla la información financiera del inmueble
- La "escritura" o deed
Estos documentos deben ser firmados por el comprador, de manera online entregando los documentos en PDF. El vendedor debe firmar ante notario, salvo que esté en el exterior: deberá hacerlo ante escribano y realizar una legalización en el país o directamente hacerlo en la Embajada estadounidense.
Simultáneamente, se envía el dinero a la compañía de títulos, que emitirá los pagos que corresponda y entregará finalmente los documentos suscriptos por ambas partes como paquete final. En lo que respecta a fechas, una vez firmado el contrato de compraventa puede concretarse la operación en tres semanas.
Una solución digital
César Brussa, CEO de Xline, empresa de soluciones digitales de venta para real estate, revela a iProUP que hoy es posible visitar virtualmente un inmueble en los Estados Unidos, recorrerlo en detalle, analizar sus terminaciones, ubicación, entorno; y avanzar en el proceso de compra de manera digital.
"La idea es recrear una experiencia inmersiva para que el interesado no necesite visitar la propiedad y el broker o desarrollador pueda resolver la operatoria de forma no presencial, rápida y seguro, y a un menor costo", indica Brussa.
El producto más consultado por estos días es iMOD 3D, una plataforma de módulos interactiva que puede ser vista desde el navegador web de cualquier dispositivo. Además, combina la tecnología de un recorrido 360 y la administración de una unidad integrando planos, descripción, características, precios, etc.
iMOD 3D permite recorrer no sólo un departamento, sino todas las unidades de un edificio y conocer la orientación de cada una, apreciar las vistas desde las diferentes plantas, ammenities e información sobre la ubicación del proyecto con puntos de referencia de la ciudad.
Mientras la cuarentena asola al mundo y profundiza la crisis argentina, los inversores pueden apostar desde sus casas a proyectos de real estate que les permitan reguardar sus ahorros y hasta ganar una renta, sin salir de sus casas.
*Dolores Olveira - [email protected]
