Un nuevo informe elaborado por Mercado Libre, con el apoyo de la Universidad de San Andrés, analizó la demanda, los precios de venta y alquiler de departamentos y casas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) durante el primer semestre del 2021.
Si bien este período registra la mayor caída en los precios de venta de departamentos desde el 2018, el estudio también mostró una desaceleración en dicha caída de los precios de venta a partir de mayo. Esto podría resultar una oportunidad para quienes tienen ahorros en dólares para invertir en ladrillo.
El porcentaje de visitas por una casa para alquilar o para comprar son muy parejos: 52% vs 48% en lo que va de 2021. De todas formas, es posible señalar que mientras que en el resto de las zonas del AMBA las visitas suelen ser para alquilar, en GBA Norte suelen ser para comprar, con un promedio de 65% en lo que va del año.
Precios de venta
Si se analizan las zonas del AMBA donde hubo una mayor caída en los precios de departamentos en el último año, se observa que en GBA Sur cayeron 7,8%, y en CABA un 7,5%.
Ahora bien, si se toma como referencia lo acumulado desde 2019, todas las áreas registran caídas entre 12% y 13% con excepción de GBA Oeste que tuvo solo una baja de 4,8% en el último año y de 7,2% desde 2019.
Esto va en línea con la cantidad promedio de contactos por publicación que se genera por zona, liderando justamente GBA Oeste. En otras palabras, la mayor demanda relativa evitó una mayor caída de precios. A la fecha, en CABA hay 80.000 publicaciones de departamentos disponibles a la venta.
Adicionalmente, a nivel de zonas específicas dentro del AMBA, los mayores descensos interanuales en los precios de departamentos se encontraron en las zonas más alejadas del centro de CABA.
Por una parte, en el Norte, Escobar y Pilar tuvieron caídas de 12,8% y 10,1% respectivamente, mientras que hacia el Sur destaca La Plata, con una baja de 12,6%. En la vereda opuesta, Moreno y Lomas de Zamora prácticamente se mantuvieron estables con caídas menores a 1%.
Haciendo zoom únicamente en los barrios de CABA, Villa Gral. Mitre representó la mayor baja con un -11% y la menor fue en Chacarita, con 0,7%.
Por otro lado, si consideramos la venta de casas ya podemos notar una recuperación más generalizada, donde se destaca GBA Oeste, que en el último mes ya mostró un incremento del 0,5% en los precios.
Dentro de CABA algunos de los barrios con mayor crecimiento interanual fueron: Palermo, Villa del Parque y Parque Chacabuco. Mientras que en GBA las zonas que mostraron tendencias alcistas fueron: Moreno, Merlo y Florencio Varela.
Al mismo tiempo, con la incorporación de la búsqueda por mapa dentro de Mercado Libre, se pudo evidenciar un crecimiento en la intención de compra en Pilar, San Fernando, y Moreno. En cuanto a esta integración, Juan Manuel Carretero, Gerente de Vehículos, Inmuebles y Servicios de Mercado Libre comentó: "La nueva funcionalidad no sólo agrega valor al usuario sino que, además, nos permite interpretar la intención de compra con mayor nivel de profundidad gracias a la precisión de los datos que arroja. Compartimos estas conclusiones ya que sabemos que agregan valor a todos los actores del sector inmobiliario". Precios de alquileres
Aunque las subas interanuales en los precios de alquileres de departamentos promediaron 54,3% en AMBA durante este primer semestre, esta fue levemente inferior a la del semestre anterior que marcó 55,3%.
A nivel de zonas, las mayores subas se concentraron en GBA Norte con un 85,7% interanual, lo que significó ubicarse por encima de CABA en término de precios promedios, fenómeno que no se observaba desde comienzos de 2018.
No obstante, si se considera toda la serie, es nuevamente GBA Oeste quien se posiciona con las tasas más altas, creciendo un 249,2%. Claramente la relación oferta-demanda en el mercado de departamentos está menos equilibrada en GBA Oeste, lo que genera una mayor repercusión en las variaciones de precios.
En cuanto a los municipios, varios tuvieron subas interanuales que alcanzaron los tres dígitos, entre ellos: Vicente López (116,9%), San Isidro (140,7%) y Tigre con 185,7%.
Por otro lado, en los barrios de CABA, Villa Devoto mostró el mayor crecimiento de precios duplicando casi el valor en un año (94,4%). Al mismo tiempo, las zonas de mayores precios de la ciudad tuvieron subas más moderadas: Palermo con un 42,9%, Puerto Madero 49,6% y Recoleta 40%. De todas formas, hubo algunas excepciones como Núñez y Belgrano que, a pesar de estar en las zonas de mayores precios de la ciudad, evidenciaron aumentos de 60% y 61%, respectivamente.
Alquiler de casas vs departamentos
Desde julio del año pasado se observa un cambio significativo en el mercado de casas en alquiler en el AMBA. En junio de este año los precios aumentaron un 114,3% con respecto al mismo mes de 2020. Además, si exploramos las variaciones entre los distintos aglomerados de AMBA (CABA y GBA Norte, Sur y Oeste), podemos observar que los aumentos son explicados principalmente por las variaciones en GBA Norte.
Esta zona registró el mes pasado un aumento interanual en el precio de alquiler de casas del 198%, seguido - aunque bastante detrás- por GBA Sur (96,4%), CABA (82,9%) y GBA Oeste (80%). Estos aumentos, que pueden observarse en el valor de los alquileres de casas en GBA Norte se explican, entre otras cosas, por el aumento progresivo y considerable en la proporción de publicaciones de casas en alquiler en dólares.
Por otro lado, al hacer la comparación con los precios de departamentos, se puede ver que los aumentos son hasta un 50% menores. Si bien la zona que más aumentó sigue siendo GBA Norte con un 85,7%, estamos hablando de un 131% menos que el aumento registrado en casas. Le siguen GBA Oeste con un 76% de aumento, CABA con un 52% y por último GBA Sur con un 42,9%.
Rentabilidad
Por el lado de la rentabilidad, se puede observar una recuperación liderada por GBA Norte, que en junio de este año presentó una rentabilidad del 4,2% versus un 2,5% con el que cerró el año pasado.
Rentabilidad por zonas
- AMBA: 3,4% (junio 2021) vs 2,5% (junio 2020)
- GBA Norte: 4,2% (junio 2021) vs 2,5% (junio 2020)
- GBA Oeste: 3,3% (junio 2021) vs 2,5% (junio 2020)
- CABA: 3,3% (junio 2021) vs 2,6% (junio 2020)
- GBA Sur: 2,9% (junio 2021) vs 2,5% (junio 2020)
