En principio, la nueva normativa del decreto opera para los contratos pactados a partir de su vigencia, es decir, el próximo 28 de diciembre, si mis cálculos no fallan (8 días tras su publicación). Los contratos anteriores siguen en pie según el régimen anterior. Veremos algunos puntos esenciales.
1. Moneda del alquiler
Puede ser en pesos argentinos, bonos, Bitcoin, dólares, euros o lo que las partes pacten, no hay restricciones y el contrato es válido.
El artículo 765 del Código Civil y Comercial de la Nación pasa a decir: "El deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes".
El siguiente artículo refuerza esto: "El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene".
2. Actualización del precio del alquiler
La norma es clara, nuevamente, depende del contrato: "Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres".
Y también clarifica qué pasa si un índice dejara de existir, se lo reemplaza por uno similar: "Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada".
La prohibición de indexar no rige, vale.
3. Depósito en garantía
Ahora, "las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual".
Es decir, tanto la periodicidad del pago como el depósito en garantía como los montos serán determinados en el contrato. La ley ya no establece restricción alguna.
4. Plazo mínimo de locación
El plazo será el que se pacte en el contrato: pueden ser tres meses, seis meses, un año, dos o tres.
Solo en caso de que en el contrato no se haya pactado el plazo, cosa rara, se tomará que en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años. De nuevo, este plazo es optativo porque prevalece lo que diga el contrato.
Una posibilidad podría ser pactar la terminación anticipada ante la venta del inmueble. Puede ser controversial una cláusula así y se podría discutir su legalidad. En principio, si se pacta, se podría agregar esa condición, siempre y cuando se acuerde.
Desde otra postura, un juez podría decir que viola el plazo mínimo pactado en el contrato y que sólo el inquilino tiene la facultad de rescisión anticipada, según el código civil y comercial.
5. Mejoras y compensación de los gastos
Es según se pacte. Antes, el dueño sí o sí pagaba las mejoras que hacía el inquilino, ahora ya no está eso establecido. Dependerá del acuerdo y del contrato.
También queda afuera la compensación por gastos que se encuentran a cargo del locador. Antes podían ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente. Ahora ya no, salvo que el contrato así lo disponga.
6. Terminación del contrato
Se podrán pactar causales de terminación, como la venta del inmueble, por ejemplo, dando seguramente un preaviso y negociando una indemnización prefijada al inquilino, de pactarse.
Ahora, el artículo 1219 al Código Civil y Comercial de la Nación permite terminar el alquiler por cualquier causa fijada en el contrato, dando espacio a otras causales. De todas maneras deberían ser incumplimientos de cierta gravedad que habiliten la resolución, no deberían ser temas menores.
7. Resolución anticipada
El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
