Con la crisis cambiaria que arrancó en abril y llevó al dólar al doble de su valor en cuestión de meses, el sector inmobiliario experimentó nuevamente las penurias típicas de las épocas de cepo cambiario y fue dejando atrás la algarabía temporal que había generado el boom de los créditos UVA. Como dicen los referentes del rubro, fue lindo mientras duró.
A casi un año del arranque de la escalada del billete verde, las operaciones siguen sin arrancar. Las estadísticas del Colegio de Escribanos porteño dan cuenta de los coletazos que trajo la devaluación: en el arranque del año, la cantidad de escrituras se derrumbó nada menos que un 55 por ciento respecto del 2018.
Las transacciones con crédito hipotecario se desplomaron casi un 90%, cifra más que elocuente sobre cómo la clase media se alejó del financiamiento bancario a largo plazo tras la devaluación. Para el rubro inmobiliario, el dato cobra mayor relevancia si se tiene en cuenta que el 93% de los ahorristas tiene menos de u$s100.000 debajo del "colchón", según un relevamiento del banco Credit Suisse.
En este contexto, pensar en ponerle fichas al rubro del ladrillo parece casi una utopía. Sin embargo, la tecnología vuelve a hacer su aporte y amplía las posibilidades de incursionar en una rama de actividad que observa cómo el escenario económico vuelve a jugarle una mala pasada. Por su parte, el Gobierno intenta hacer algunos aportes. Uno de ellos es el flamante lanzamiento del Boleto Inmobiliario Electrónico para mejorar las condiciones crediticias de aquellos que quieran adquirir una propiedad desde "boca de pozo". Es decir, desde los cimientos de la obra.
"La primera ventaja que tendrá el consumidor final es que podrá comprar una unidad desde el pozo a un precio menor", señala a iProUP Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Además, asegura que "el desarrollador se ahorrará los costos de un 'crédito puente' y se beneficiará por la reducción de impuestos, lo que redundará en una baja del precio final de los departamentos".
"Una persona que compra un departamento de pozo obtiene un boleto que sólo le sirve como recibo de lo que pagó y debe guardarlo entre sus papeles. A partir de ahora, el boleto de compraventa (de hasta un 25% del valor total del bien), lo va a poder registrar y los bancos le van a poder dar crédito para ir pagando desde el pozo su inversión inmobiliaria", afirma Armando Pepe, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.
Asimismo, Bennazar anticipa a iProUP que el primer Boleto Inmobiliario Electrónico se firmará en no más de 90 días, y que el rubro del ladrillo espera con ansias el anuncio de otras iniciativas gubernamentales que irán dándose a conocer con el correr de la campaña electoral.
Por el lado de los ahorristas, saben que dejar inmovilizado su capital en pesos significa perder plata en manos de una inflación que sigue sin dar tregua y que ya acumula un 52% anual.
En este sentido, la tecnología les ofrece una alternativa para volcar su capital al mercado inmobiliario: el crowdfunding, que irrumpió en el universo de bienes raíces hace unos cuatro años y permite invertir en propiedades con un mínimo de u$s1.000.
Los números corroboran la consolidación de una tendencia alcista. "En nuestro caso, tuvimos un gran salto, de aproximadamente 30% a partir de brindarle a los interesados la posibilidad de invertir de modo online", asegura , a iProUP Víctor Zabala, de Sumar Inversión.
El concepto de crowdfunding está relacionado con el financiamiento colectivo de un determinado proyecto: puede ser a partir de la inyección de capital en una startup hasta la compra de una propiedad entre un pool de inversores.En otras palabras, gracias a la tecnología, las personas arman una "vaquita" por Internet para comprar un "pedacito" -o todo el inmueble- para luego recibir su ganancia, ya sea por el alquiler o la venta.
El primer paso es registrarse de forma online en las plataformas que operan en la Argentina, entre las cuales se destacan:
- Crowdium: posibilita invertir en propiedades de todo tipo, desde lotes y oficinas hasta edificios desde pozo en varias ciudades del país
- Bricksave: permite volcar los ahorros en edificios terminados. Incluso, algunos emplazados en el exterior
- Sumar Inversión: financia de forma colectiva la construcción de casas de lujo en la zona norte del Gran Buenos Aires
El proceso para entrar es simple, online y típico de la economía "4.0": sólo hay que registrarse, adjuntar la documentación requerida y firmar el contrato.
El monto que se desea invertir hasta puede ser abonado con tarjeta y luego la rentabilidad lograda se recibe por transferencia bancaria. En ningún momento hay que "tomar un café" con el representante de una inmobiliaria ni llamar a un teléfono fijo, costumbres arraigadas en un sector por demás tradicional.
Damián Lopo, creador de Crowdium, la primera plataforma de este tipo en Latinoamérica, explica a iProUP que existe un procedimiento de chequeo de datos para evitar el lavado de dinero: "La información personal se contrasta con la Unidad de Información Financiera, la AFIP y bases de datos internacionales".
Una vez que el usuario es aceptado en el sistema, elige vía web cuánto dinero desea destinar a un emprendimiento en particular. Posteriormente, puede chequear en tiempo real cómo varía el margen de ganancia a lo largo del tiempo.
Sofia Gancedo, directora de operaciones de Bricksave, detalla a iProUP de qué manera logran que las personas se hagan de una rentabilidad de dos dígitos: "Negociamos directamente con los desarrolladores, y como la compra de la propiedad se realiza en efectivo obtenemos un 20% de descuento, ya que en el mundo los pagos se hacen con hipoteca".
El inmueble se publica con los detalles del rinde estimado para el inversor y en ese momento comienza el crowdfunding, que lleva un máximo de tres meses: sólo con 1.000 dólares cualquiera puede entrar y convertirse en dueño de una "parte" de una propiedad.El desembolso se hace por transferencia bancaria o con tarjeta de crédito. La ganancia se percibe con el alquiler del inmueble y posteriormente con su venta, que ocurre cuando la vivienda aumenta un 20% respecto al valor que costó inicialmente.
En todas las plataformas, el retorno anual de alquiler y venta varía según la propiedad.
"Hay ciudades como Detroit en las que la rentabilidad de un alquiler alcanza el 10% anual, porque el gobierno paga esa cifra para ciertos profesionales. Sin embargo, el valor de mercado de ese inmueble no varía demasiado, por lo que la ganancia se da más por alquiler que por venta. En cambio hay otras ciudades como Barcelona en las que la situación es exactamente la inversa. Por eso, la mejor alternativa siempre es diversificar las inversiones", explica Gancedo, quien además es cofundadora de Dinero Mail.
Las tres plataformas en las que se puede invertir en la Argentina muestran algunas diferencias. En Bricksave las inversiones se realizan en edificios terminados ubicados en distintas ciudades del mundo y se puede entrar al financiamiento con un mínimo de u$s1.000.
En cambio, en Sumar Inversión se participa de la construcción de casas ubicadas en la zona norte del Gran Buenos Aires, en los barrios de Pilar, Escobar y Maschwitz, y para entrar al financiamiento el mínimo es de u$s10.000.
En el caso de Crowdium, se puede entrar con u$s1.000. Las propiedades se emplazan en distintas ciudades del país, desde Vaca Muerta hasta Recoleta, y es posible participar desde edificios de pozo hasta oficinas. Lo que tienen en común es la plataforma online para llevar a cabo todo el procedimiento y luego monitorear las ganancias obtenidas.
Sumar Inversión es la única en la que el mínimo es de 10.000 dólares, si bien en las próximas semanas buscarán bajarlo también a 1.000 dólares.
"Apuntamos a un público joven y sabemos que no todos tienen un excedente de u$s10.000 para desembolsar", explica Víctor Zabala, arquitecto y creador de Sumar Inversión, unidad de negocios del Estudio Zabala, a iProUP.
Sobre esta nueva generación de ahorristas, Damián Lopo, de Crowdium, remarca que "el mundo cada vez es más digital, por lo que la presencia física queda obsoleta".
"Tenemos un equipo comercial, whatsapp, teléfono y mail, pero nadie pide encontrarse con nuestro equipo. La gente no quiere perder su tiempo. De los 23.000 registrados en la plataforma, sólo uno vino a la oficina a hacer algunas preguntas", completa.
Damián Lopo, fundador de Newlink Capital, empresa madre de Crowdium, subraya que, al igual que cualquier inversión, también se corre el riesgo de que el crowdfunding inmobiliario no arroje los resultados inicialmente previstos en términos de ganancia neta.
"El oro sube y baja su cotización, el petróleo perdió el 60% de su valor en los últimos dos años. Si colocás dinero en un bono o en acciones nadie te asegura lo que pueda pasar . Incluso, podés salir mal parado de un plazo fijo", ejemplifica en diálogo con iProUP. Sin embargo, destaca que "el ladrillo es el ladrillo".
Víctor Zabala, quien ejerce como arquitecto hace 16 años, indica que lo que se pone en riesgo en una inversión inmobiliaria no es el capital sino el nivel de rentabilidad. Además, enfatiza: "En nuestro país, el ladrillo nunca fue para atrás. Puede que haya que esperarlo un poco más en épocas complicadas, pero siempre devolvió el valor".
"En la Argentina tenemos crisis cambiarias, pero la curva del valor del metro cuadrado ni cerca refleja lo que pasó en las devaluaciones. Esto tiene que ver con la cultura del ahorrista argentino, que se abraza a su propiedad en una crisis".
Las empresas de crowdfunding inmobiliario ya han comenzado a culminar el ciclo completo de la inversión, que dura aproximadamente cuatro años y se divide en etapas:
- Los 3 meses que se tarda en juntar el dinero
- La fase de alquiler de la unidad
- El tiempo que transcurre hasta que la propiedad se valoriza
- La venta del inmueble
Sumar Inversión culminó a fines de 2018 la primera casa familiar construida con fondos provenientes del crowdfunding. Se trata de un inmueble de 470 metros cuadrados de alta gama ubicado en un barrio privado de Pilar. La vivienda fue publicado en u$s790.000, cifra que contempla la ganancia del pool de inversores que apalancaron financieramente el desarrollo.
El arquitecto Zabala adelanta a iProUP qué podría pasar en caso de que no se vendiera: "No se vislumbra un problema y menos una crisis en este sentido. Si eso pasara, los propios inversores decidirían qué hacer. Hay que entender y debe quedar claro que, incluso en el peor de los casos, el riesgo está en la rentabilidad pero no en el capital", puntualiza.
En lo que refiere al aspecto legal, al tratarse de un contrato de fideicomiso, una persona que desea retirarse de un crowdfunding inmobiliario puede ser reemplazada fácilmente por otra. Además, algunas plataformas ofrecen la posibilidad a quienes participan del financiamiento colectivo de sumar ese monto a su cartera.
Aunque esta modalidad signifique la puerta de entrada para que pequeños ahorristas apuesten a bienes raíces o diversifiquen sus inversiones, los especialistas en finanzas destacan algunas desventajas que tiene el mundo del ladrillo.
Por un lado, aseguran que la rentabilidad de un alquiler está en valores muy bajos, mientras que los precios de venta de las propiedades están muy altos, lo que significa que el mercado está frenado.
Juan José Cruces, director del Centro de Investigación en Finanzas de la Universidad Di Tella, asegura que hasta 2001 un trabajador necesitaba para comprarse un departamento ahorrar el 100% de su sueldo durante cuastro años. Tras la devaluación, hoy necesita 10 años.
Para Cruces, los "precios exorbitantes" en un mercado dolarizado hacen que querer invertir en una propiedad como resguardo de capital sea "un capricho demasiado caro".
En este sentido, especialistas bursátiles detallan que hay acciones que pueden tener mejores rentabilidades y ser más líquidas que una propiedad, ya que se puede vender de un minuto a otro, pero esto no ocurre con los trámites que conlleva la venta de un inmueble.