Las criptomonedas vienen ganando un gran protagonismo en la Argentina, al ser un activo dolarizado que no está limitado por las restricciones cambiarias. De hecho, se estima que existen en el país más de dos millones de cuentas para operar con estos instrumentos.
Por ello, no sorprende que el sector inmobiliario, que maneja precios en billetes verdes, se esté interesando cada vez más por las monedas digitales. Esa tendencia la acaba de cristalizar Mercado Libre, al permitir que siete firmas de bienes raíces muestren sus precios en Bitcoin.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, afirma a iProUP que "la entidad corre contra el tiempo" y hace más de dos meses que realiza seminarios de alta capacitación en operaciones con criptomonedas a nivel nacional.
"Interesa mucho a quienes participan en esas charlas el ejemplo de Estados Unidos, donde está ya en pleno desarrollo este mercado y es una buena alternativa de financiación", precisa Bennazar.
En la primera potencia global, el propio gobierno está alentando operaciones inmobiliarias con criptomonedas, que se pueden adquirir en cajeros automáticos y son aceptadas hasta en restaurantes. En Argentina, por el contrario, fuentes gubernamentales que piden estricto off-the-record (ya que están analizando con lupa el mercado cripto y no quieren alertar a los jugadores), muestran desconfianza.
Basan tal desconfianza en que, tal como señalan a iProUP, "primero se lava el dinero a través de la compra de bitcoins. Al no existir un control sobre quien los emite o compra, no es necesario demostrar el origen de los fondos".
Las fuentes afirman que "al utilizar cualquier activo virtual para la adquisición de inmuebles, resulta casi imposible acreditar cómo se obtuvieron los fondos, cumpliéndose la tercera etapa del lavado, que es la colocación del dinero en el mercado formal", completan.
Sin embargo, desde el sector privado remarcan a iProUP que las criptomonedas son un activo con el cual es casi imposible lavar dinero, por su propia naturaleza.
¿Cómo comprar un inmueble con Bitcoin?
El escribano Nicolás Soligo Schuler, asesor de presidencia de la CIA y la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI), está cargo de las capacitaciones de la Cámara. En diálogo con iProUP, identifica los siguientes puntos clave:
1. ¿Son legales las criptomonedas?
En cualquiera de sus especies, no están prohibidas por el ordenamiento jurídico y pueden usarse válidamente para contratar si ambas partes están de acuerdo en utilizarlas.
2. ¿Equivalen al dinero como medio de pago?
No tienen curso legal ni forzoso, aunque comparten ciertas características monetarias con el dinero metálico. Tienen certeza, autenticidad, rapidez en la transacción y pueden operarse sin intermediarios
3. ¿Cómo se transfieren?
De una billetera virtual a otra. Una de las partes comunica el tipo de moneda y la dirección pública de su billetera virtual a la otra, quien realiza la transacción en pocos minutos desde su PC o celular.
4. ¿Qué se debe consignar en un contrato relativo a inmuebles?
Que las partes adoptan como contraprestación la transmisión de determinada criptomoneda y su monto, las direcciones públicas de cada billetera virtual y el momento en que se realizará la transacción. Estas consideraciones son válidas tanto para boletos como para escrituras.
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Al ser un contrato entre privados, es posible adquirir una propiedad con criptomonedas en Argentina
5. ¿Cómo se pacta el valor del inmueble y de la criptomoneda?
Dependerá de la unidad de medida que tengan en mente los contratantes. Si se estima en criptomonedas, deben documentarse adecuadamente las previsiones acerca de su volatilidad: qué ocurriría si, por ejemplo, se aplaza el pago y el Bitcoin subiera aceleradamente hasta la fecha de transferencia efectiva.
El comprador puede tomar a su cargo el riesgo o declarar la tenencia en su patrimonio de dicha divisa para hacer frente a la deuda en especie. Así, no podrá invocar la teoría de la imprevisión para modificar el contrato.
Si las partes contemplaron un valor dolarizado del inmueble, es conveniente pactar que el deudor cumpla transmitiendo la cantidad de moneda digital suficiente para adquirir cierta suma en dólares. Una tercera vía, muy recomendable, es pactar como contraprestación un tipo de criptomoneda estable (stablecoin) asociada al valor del dólar, cómo DAI o USDT, para una transferencia libre de volatilidad.
6. ¿Cuál es la incidencia tributaria?
La transmisión del inmueble tributa impuestos a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y a las Ganancias o a la Ganancia cedular, como cualquier otra enajenación onerosa, con la base imponible del valor asignado al inmueble, que debe ser equivalente al de las criptomonedas involucradas en la operación.
El Impuesto de Sellos también es similar al de una compraventa y la calificación tributaria local más generalizada del contrato sería una permuta de inmueble por cosa mueble.
7. ¿Puede haber peligro de lavado de dinero?
Los sujetos obligados, como escribanos y corredores públicos, deben prestar especial atención a la operación y reforzar los medios de identificación del cliente, e informar a la UIF por mes vencido todas las operaciones realizadas con criptomonedas, según la resolución 300/2014.
En tal sentido el abogado Andres Burecovics, de la consultora B&P Consulting, considera a iProUP que, "a medida que crece la adopción del Bitcoin como medio de pago y refugio de valor, los reguladores demuestran mayores preocupaciones respecto de la utilización de este vehículo para cometer delitos financieros, como el lavado de activos".
"Pero una vez que comprendemos su mecánica y funcionamiento, rápidamente podemos dilucidar que es un pésimo vehículo para este tipo de delito. De hecho, es la razón por la cual la actividad criminal asociada a las criptomonedas es ínfima respecto del total de transacciones", completa Burecovics.
Los negocios más utilizados para el lavado son aquellos en los que existe mucho movimiento de efectivo y es muy complicada la fiscalización: casinos, restaurantes y hoteles, por ejemplo. El delito es realizado con cash porque no es trazable.
"En Bitcoin, todas las transacciones son absolutamente trazables, quedando forjadas para siempre en la blockchain, un registro público descentralizado e inalterable, imposible de hackear, formando parte de la red computacional más segura del mundo", afirma Burecovics.
Y agrega que "quienes aleguen un crecimiento patrimonial debido a operaciones en criptomoneda, podrán muy fácilmente probar el origen y concepto o quedar expuestos en una eventual fiscalización".
Alternativas a la inversión inmobiliaria tradicional
"Históricamente, en Argentina la inversión en ladrillos funcionó como un resguardo de valor: protege de la inflación y no tiene la volatilidad del mercado financiero ni mucho menos la que viven hoy las criptomonedas", afirma a iProUP Ignacio Bacsay, de la sociedad de bolsa Dracma.
Sin embargo, existen alternativas a la compra de la totalidad de un inmueble. "Los fondos comunes de inversión cerrados (FCIC) y la tokenización de activos inmobiliarios permiten invertir en una cartera de propiedades con montos de ingreso desde $100.000 y rentabilidades superiores a instrumentos tradicionales", precisa Bacsay.
Tokenizar un activo consiste en dividirlo en partes pequeñas representadas por activos digitales (tokens) en el que cada individuo posee el derecho de propiedad sobre esa parte proporcional del activo. Los fondos comunes funcionan de la misma manera, pero el activo se divide en cuotapartes que –al igual que el token– otorgan derecho de propiedad.
"La diferencia radica en que el token se digitaliza para ser comercializado en el mundo digital y almacenado por cada inversor en su billetera virtual. En cambio, la cuotaparte se comercializa en un mercado de capitales regulado y cada inversor tiene acceso a estos a través de una cuenta comitente en una sociedad de bolsa", explica Bacsay.
Miami es una de las ciudades de EE.UU. que se propone como "ciudad cripto"
El experto añade que "sería posible que las cuotapartes de un fondo común sean tokenizadas para permitirle a un inversor del mundo digital acceder a un activo regulado, como un FCI, pero con la ventaja de la globalidad que ofrece un token".
Y remarca: "Para un inversor de monedas digitales, tener un porcentaje en inmuebles sería una excelente forma de diversificar su cartera, ya que la correlación entre el real estate y el mundo cripto es muy baja y disminuye de manera muy eficiente su exposición al riesgo".
Además, Bacsay subraya que "con la Ley de Blanqueo, incluso pueden acceder con montos no declarados pagando solo una penalidad del 5% o 3% real si se blanquean dólares".
Bitcoin e inmuebles en EE.UU.
Andrés Aller, CEO de Aller&Co., firma especializada en asesoramiento fiscal, contable y financiero en EE.UU., confía a iProUP que "un argentino podría comprar una propiedad con criptomonedas: en Miami, hay cada vez más vendedores que aceptan este medio de pago".
"Si le sumamos la posibilidad de realizar toda la operatoria, como la búsqueda, compra y escrituración sin salir de Argentina, entonces estamos ante una oportunidad para quienes invierten en criptomonedas y hoy quieren venderlas a cambio de un inmueble con renta en dólares", agrega Aller.
El listado en el que se publican obligatoriamente todas las propiedades en venta en Estados Unidos (conocido como MLS) ya señala si el propietario acepta pagos con divisas digitales. "Es algo que ya está instalado y funcionando, y la gente confía cada vez más. Para los jóvenes de entre 30 y 40 años, es un medio transaccional más", comenta el ejecutivo.
Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, que posee operaciones inmobiliarias en ambos países, asegura a iProUP que "los interesados buscan vendedores que acepten criptomonedas para evitar las comisiones al cambiarlas por dólares".
"Cuando pasás de cripto a dólar, tenés una comisión de alrededor del 5%. Así es que prefieren no pasar por los bancos y hacer la transferencia directa, ahorrándose ese costo", completa.
Por otro lado, Aller destaca que "desde el punto de vista fiscal no existe un evento en sí mismo: la moneda, sea virtual o física, no tiene relación directa con los impuestos. Lo que sí habría que analizar es si se ganó plata con ese activo". Y ofrece un ejemplo:
- Con u$s100 se compraron Bitcoins
- Se "transforman" a dólares para adquirir una propiedad
- El inmueble cuesta u$s1.000
- Habrá que tributar por esos u$s900 de ganancia
"Lo relevante es el crecimiento que registraron estas divisas. En la última declaración jurada que presentaron los estadounidenses, tanto empresas como individuos, se preguntó en el formulario si se había realizado algún tipo de transacción en criptomonedas", señala Aller.
Y agrega que "en Miami hay un boom: incluso, ya hay restaurantes donde se puede pagar la cuenta con monedas virtuales y cajeros automáticos para realizar transacciones".
Sergio Chanteiro, director Internacional de Ventas de First Service Realty, inmobiliaria con presencia en toda Florida, revela a iProUP que "en el mercado de real estate se ven cada vez más vendedores que las aceptan, fundamentalmente para captar a un nicho creciente de inversores".
Respecto de las title companies, empresas que certifican que el título de una propiedad sea legítimo, Chanteiro afirma que "aún existen algunas que no las aceptan para el cierre de las operaciones y escrituración, pero sin dudas no pasará mucho tiempo hasta que todas lo hagan".
"A diferencia de la Argentina, en EE.UU. es el propio Estado quién impulsa los avances tanto en materia de proptech como fintech. Luego son los privados los que acompañan con inversiones", afirma Rizzo.
El alcalde de Miami, por ejemplo, se puso a la cabeza de esta carrera anunciando recientemente la posibilidad de pagar los sueldos de los estatales mediante criptomonedas, así como también los impuestos", concluye Rizzo.
