El acuerdo de WeWork para salir a bolsa mediante una SPAC, auspiciada por Bow Capital Management con Shaquille O'Neil como asesor, constituye el segundo intento de la compañía de debutar en en la bolsa después de que su forma de quemar el efectivo, una valoración desproporcionada y su excéntrico CEO y cofundador ayudaran a hundir su OPV en 2019.
Esta vez, la empresa está dirigida por el veterano del sector inmobiliario Sandeep Mathrani, y redujo de forma considerable los gastos de explotación. Como resultado, anunció a los inversores que para el cuarto trimestre de este año, la empresa será rentable en términos de ebitda, un indicador financiero de los beneficios de las empresas antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones.
Por supuesto, la rentabilidad en términos de ebitda no es lo mismo que la rentabilidad total, especialmente para una empresa que tiene más de u$s4.000 millones de deuda acumulada. La empresa pagó u$s532 millones en gastos de intereses y otros gastos en 2020, gastos que se eliminan de los cálculos sobre el ebitda. La compañía no incluyó ninguna cifra sin ajustar que muestre la rentabilidad teniendo en cuenta gastos como la depreciación y los intereses.
Todo ello se produce después de que la empresa se viera muy afectada por la pandemia al igual que sus demás compañeros en el mundillo de las oficinas flexibles. Para que la empresa cumpla su calendario de rentabilidad, necesitaría que la ocupación pasara de su nivel actual del 47% al 75% a finales de este año, un ritmo de más de 7.000 puestos de trabajo a la semana y un aumento del 50% en la ocupación total.
WeWork puede pronosticar este rápido aumento de la ocupación porque los ejecutivos piensan que, a medida que las empresas empiecen a abrir sus oficinas y sigan planteándose lugares de trabajo híbridos, utilizarán proveedores de oficinas flexibles para algunos de sus empleados. Sin embargo, muchas empresas aún no han firmado estos acuerdos de ocupación.
"Parece un poco agresivo", explicó en una entrevista Barry Oxford, analista de D.A. Davidson. "Si tuvieras que comparar entre el mejor escenario, un escenario normal y el peor escenario, parece que están presentando el mejor de los escenarios".
La empresa puede mostrar sus proyecciones optimistas mediante el uso de las comunicaciones más flexibles previstas para el caso de las salidas a bolsa mediante la fórmula de las SPAC (entidades que no tienen un plan o propósito comercial concreto y cuyo modelo de negocio se centra en participar en una fusión o adquisición con otras compañías para salir a bolsa), al tiempo que muestra lo mucho que "adelgazó" el negocio. WeWork evitó comentar cómo elaboró sus proyecciones de ocupación.
Todavía no se sabe cómo será la vuelta a la oficina. Scott Homa, director senior de investigación de oficinas en los servicios inmobiliarios JLL, explicó que hay una "nebulosa en el aire" sobre la vuelta a las oficinas. Con el fin de la pandemia a la vista, las empresas mantienen discusiones frenéticas sobre cómo será ese regreso.
"Casi todos los grandes ocupantes y todos los grandes propietarios con los que hablamos admiten los beneficios de las soluciones de oficina flexible", aseguró Charlie Morris, responsable de soluciones de oficina flexible de la empresa de servicios inmobiliarios Avison Young.
Una parte fundamental del plan de WeWork para el futuro es apoyar a las grandes empresas, que representan el 50% del negocio de la compañía.
Su presentación ante los inversores incluye una lista de clientes globales que se lee como un "Quién es Quién" de las mayores empresas del mundo, desde Amazon y Microsoft hasta BlackRock, J.P. Morgan y estrellas emergentes como Tesla, Peloton y Snowflake.
Aunque estos clientes pueden comprar espacio a la empresa, incluso en varias ubicaciones, a menudo se trata de pequeñas ubicaciones satélite que concentran una pequeña fracción de la masa laboral de estas empresas. El verano pasado, WeWork anunció que había firmado un acuerdo con Citi en un artículo del Financial Times, pero se reveló que el acuerdo era únicamente para un centenar de escritorios de trabajo.
Los expertos del sector de la flexibilidad afirman que las empresas están empezando a firmar contratos de alquiler. "Lo que he empezado a notar en los últimos meses es que se está hablando de la adquisición de activos", explicó Josh Freed, CEO del software de gestión de oficinas flexibles Proximity Space.
Estas empresas que firman contratos de arrendamiento, como el acuerdo de Standard Chartered con IWG, tienen menos opciones que antes. Muchos de los competidores de WeWork quedaron noqueados por la pandemia: Knotel entró en bancarrota y fue comprada por la inmobiliaria Newmark; competidores más pequeños como Breather cerraron todos sus espacios, y el mayor competidor de WeWork, IWG, declaró la bancarrota, incluso, de algunas filiales en los Estados Unidos.
Mientras tanto, WeWork aprovechó la pandemia como una oportunidad para seguir reduciendo gastos, recortando u$s1.100 millones en 2020. "Está el dicho: nunca desperdicies una buena crisis", remarcó Alex Snyder, director adjunto de cartera del inversor inmobiliario CenterSquare Investment. "Para orgullo de Sandeep (el CEO de WeWork, Sandeep Mathrani), no lo hicieron", añadió.
La gran pregunta es cuándo empezarán las empresas a firmar contratos de alquiler. El retorno de las oficinas puede ser más lento que la salida de ellas hace ahora algo más de un año.
"Podría ser un escenario de primero en entrar, primero en salir, en el sentido de que la demanda de espacio de oficinas por parte de las empresas se apagó como un interruptor de luz, pero se encenderá con una tenue luz", precisó Homa.
"Depende de lo que ocurra este verano y de lo agresivas que sean las empresas a la hora de establecer oficinas centrales y hacer que los empleados se sientan cómodos al volver al trabajo", resaltó Oxford, de D.A. Davidson.
Oxford cree que las empresas pueden probar un regreso seguro a sus propias oficinas antes de expandirse a espacios más flexibles, y proyecta que la ocupación de WeWork alcance el 75% en algún momento a mediados del próximo año.
La elección de WeWork por una SPAC le permite contar una historia de futuro, utilizando proyecciones de crecimiento futuras que no son posibles con una OPV tradicional.
"Una de las ventajas de una SPAC es que no es examinada por todos los bancos y expertos que participan en el proceso", enfatizó Snyder, de CenterSquare. "En lugar de tener que presentarte a presidente de la clase, te eligen el primero del recreo", sostuvo.
David Trainer, CEO de New Constructs, una empresa de investigación de inversiones, comentó que esto hace posible que una empresa "haga grandes previsiones sobre el futuro del negocio", en lugar de basarse en su rendimiento actual y anterior para hacer un planteamiento a los inversores.
WeWork puede destacar sus proyecciones, en lugar de sus actuales niveles de ocupación. "Sin duda, se necesitan enormes ganancias de ocupación para justificar la valoración de WeWork", afirmó Trainer.
Max Gokhman, jefe de asignación de activos en Pacific Life Fund, declaró que es "escéptico sobre el uso que hace la empresa de las proyecciones a futuro para justificar su negocio".
"No es un negocio estable", consideró Gokhman. "Es un negocio que literalmente no pudo salir a bolsa cuando tenía unas métricas mucho mejores y la gente no estaba preocupada por las oficinas", completó.
Fuente: Business Insider