Con la caída de los índices inflacionarios y la reducción de las tasas de interés por parte del Banco Central, se ha dado un "renacimiento" de los créditos hipotecarios tras seis años sin opciones similares en el mercado, más allá de las propuestas existentes desde el Estado Nacional, como los denominados PROCREAR.
Hasta el momento, son 20 las entidades que lanzaron sus líneas de créditos hipotecarios UVA, con financiamiento a 15, 20 o 30 años de hasta el 80% de la propiedad, según el caso, montos prestables que llegan hasta los u$s200.000 y cuotas atadas a la evolución del alza de precios.
En su definición, las Unidades de Valor Adquisitivo están vinculadas al costo promedio del metro cuadrado de la vivienda y su monto se actualiza a partir del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), elaborado por el BCRA, con base en el Índice de Precios al Consumidor que divulga mensualmente el INDEC.
De esta manera, el importe total del crédito y sus cuotas se traducen en UVAs, cuyos valores se ajustan simultáneamente de acuerdo con la variación del IPC. Para calcular el monto total de la deuda, se debe entonces multiplicar las UVAs pendientes de pago por el valor de una UVA en ese momento y el valor de la inflación.
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Los créditos hipotecarios UVA atraviesan un "renacimiento"
Calculadora de Créditos Hipotecarios UVA: cómo funciona
Sin embargo, este proceso manual, que requiere un cierto nivel de conocimientos en materia de finanzas, se puede realizar de manera sencilla, en simples pasos, con la Calculadora de Hipotecarios UVA.
Creada por Sebastián Cao y presentada en formato Excel con dos hojas detalladas, brinda una perspectiva completa de los factores esenciales que impactan en la evaluación de un préstamo para la vivienda.
Mientras que la primera hoja, denominada UVA, se enfoca precisamente en las Unidades de Valor Adquisitivo y el impacto en las cuotas futuras de la inflación, la segunda permite a los usuarios ajustar variables críticas según sus necesidades y circunstancias individuales, tales como las características del préstamo, la suba de precios estimada y el ajuste real de los ingresos en relación al IPC.
Para acceder a la calculadora, solo es necesario descargar el archivo, para usarlo en Excel, LibreOffice Calc o y programas similares, o crear una copia y guardarlo en una cuenta de Google Drive.
Así es la Calculadora de Hipotecarios UVA creada por Sebastián Cao
Créditos Hipotecarios UVA: consejos a tener en cuenta
En diálogo con IProUP, el Licenciado en Administración por la UBA y analista del Research & Forecast Econométrica explica cuáles son los principales aspectos a considerar antes de optar por un crédito hipotecario UVA.
En este sentido, detalla:
- Considerar que tanto el saldo de deuda como el valor de las cuotas de un crédito hipotecario UVA van a acompañar al ritmo de la inflación, aunque es algo que, en general, también suele ocurrir, en mayor o menor grado, con los ingresos, así como con el valor de las propiedades.
- Tener en cuenta que, como son créditos que despejan el riesgo de inflación de la tasa de interés, permiten una cuota inicial menor que a la que podrían acceder en un crédito tradicional, así como la posibilidad de solicitar un mayor monto para la misma relación cuota-ingreso.
- En línea con este último punto, se debe analizar si es conveniente pedir el máximo disponible u optar por una cuota menor para estar más holgados ante imprevistos.
- Evaluar la conveniencia de endeudarse a 10, 20 o 30 años, teniendo en cuenta que la reducción del valor de la cuota es más insensible a mayor plazo. Para ello se puede utilizar herramientas de simulación de crédito.
- Comparar el importe de la cuota del crédito con el valor del alquiler de una vivienda similar para evaluar la conveniencia de comprar.
- Por último, en un mercado inmobiliario que se reactiva, considerar que una mayor demanda puede aumentar los precios por encima de la inflación esperada. Esto significa que el valor de las propiedades puede encarecerse por encima de lo que lo ajustaría el saldo del crédito hipotecario.
Créditos Hipotecarios UVA: algunas de las principales opciones disponibles
Hasta el momento, son 20 los 'jugadores' que se han sumado a la oferta de créditos hipotecarios UVA; cada uno con características distintivas pero con el objetivo en común de facilitar el acceso a la vivienda para quienes sueñan con tener su propia casa.
Entre algunas de las principales propuestas, y sus detalles, se encuentran:
Banco Galicia
- Plazo: hasta 30 años
- Monto Prestable: no hay tope máximo
- % Financiación de la propiedad: 80% para la primera y segunda propiedad y del 50% para ampliar o refaccionar
- Relación Cuota - Ingreso: 25%
- Tasa (cobrando sueldo en la entidad): 5,50%
- Tasa (sin cobrar sueldo en la entidad): 7,50%
- Pre Cancelación: 3% + IVA (que solo se cobra si no se cumplió el 25% del plazo o 180 días)
- Destino de los fondos: primer y segunda vivienda, refacción o ampliación
Banco Nación
- Plazo: hasta 30 años
- Monto Prestable: 105.000 UVAs (u$s84.000 aproximadamente)
- % Financiación de la propiedad: 75%
- Relación Cuota - Ingreso: 25%
- Tasa (cobrando sueldo en la entidad): 4,50%
- Tasa (sin cobrar sueldo en la entidad): 5,50%
- Ingresos Mínimos: $850.000
- Pre Cancelación: 4% + IVA
- Destino de los fondos: primer y segunda vivienda, refacción o ampliación
Hasta el momento, son 20 las entidades que lanzaron sus líneas de créditos hipotecarios UVA
Banco Santander
- Plazo: hasta 30 años
- Monto Prestable: no hay tope máximo
- % Financiación de la propiedad: 80% para la primera vivienda y 50% para la segunda
- Relación Cuota - Ingreso: 25%
- Tasa (Cobrando sueldo): 5,50%
- Ingresos Mínimos: $850.000
- Pre Cancelación: 3% + IVA (que solo se cobra si no se cumplió el 25% del plazo o 180 días)
- Destino de los fondos: primer y segunda vivienda, refacción o ampliación
Banco Hipotecario
- Plazo: hasta 30 años
- Monto Prestable: $250 Mio (u$s200.000 aproximadamente)
- % Financiación de la propiedad: 80%
- Relación Cuota - Ingreso: 25%
- Tasa (Cobrando sueldo): 4,25% (1er año) y 6,5% resto
- Tasa (Sin cobrar sueldo): 8,50%
- Destino de los fondos: primer y segunda vivienda, refacción o ampliación
A esta lista se le suma Brubank, uno de los bancos digitales autorizados y regulados por el Banco Central, que ofrece a sus clientes la posibilidad de financiar la compra de su vivienda con un plazo de hasta 30 años y un monto máximo de $250.000.000.
Estos créditos se otorgan en pesos a una tasa fija y ajustable por UVA +5,5% para los clientes que acrediten el sueldo y de UVA +8% para quienes no lo hagan.
También hacen lo propio Banco Ciudad, Banco Supervielle, ICBC, Banco Macro y Banco Patagonia, por mencionar algunos.
La información sobre toda la oferta disponible se encuentra en el Régimen de Transparencia del BCRA, donde figuran todos los créditos hipotecarios ofrecidos, en todas sus modalidades, así como sus condiciones generales y el costo financiero total de cada una. No obstante, este formato no es muy amigable para los usuarios.
Sin embargo, como las redes 'son servicio', también se puede encontrar esa data en X (antes Twitter), a partir de trabajos como el que lleva adelante Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza, quien actualiza periódicamente un cuadro comparativo de los créditos hipotecarios UVA y los publica en su cuenta.
