El mercado inmobiliario fue, sin lugar a duda, uno de los más afectados en los últimos años. La elevada inflación, la falta de acceso al crédito hipotecario y las restricciones cambiarias, entre otras cuestiones, dificultaron la compra y venta de propiedades.
Sin embargo, se están dando fenómenos que podrían impulsar a este mercado. Por un lado, los recientemente anunciados créditos UVA, que permiten financiar las compras de los inmuebles. Por otro lado, el blanqueo de capitales anunciado por el presidente Javier Milei, incluido en la Ley de Bases. Por último, la creciente adopción de criptodólares, entre los que se destacan el USDT (Tether).
Este "coctel" de sucesos podría generar un despegue en las operaciones inmobiliarias.
Créditos UVA y blanqueo de capitales: cómo lo recibe el sector inmobiliario
Rafael Baigún, presidente de la inmobiliaria Baigun R&N, considera que tanto el blanqueo de capitales incluido en la Ley de Bases, como los créditos UVA, son muy buenas medidas para agilizar el mercado y seguramente tendrán efectos positivos.
Gabriel Brodsky, director ejecutivo de Predial, considera que los créditos van a facilitar el acceso a la vivienda.
"Creo que hay una necesidad contenida desde hace muchos años que ya se va a empezar a movilizar con estos créditos. En lo personal, me tocó moderar un panel en Expo Construir donde se habló de la vuelta del crédito y uno de los speakers era uno de los directivos del Banco Ciudad, el cual expuso que en ese momento, hoy deben ser más, ya tenían 250 carpetas preaprobadas, es decir, buscando propiedades", argumenta.
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Diferentes cuestiones dificultaron la compra y venta de propiedades
En esta línea, el especialista señala que, para tomar dimensión de lo que esto significa, solo el Banco Ciudad tiene el 5% de lo que son las escrituras mensuales de gente buscando propiedades, por lo que puede ser muy interesante a nivel dinamizador de mercado.
Cómo será el proceso de blanqueo de capitales
Desde Tributo Simple señalan a este medio que existen tres etapas para entrar al blanqueo, y cada una tiene un costo impositivo distinto.
Asimismo, hay dos instancias en el proceso de regularización: una primera de manifestación de adhesión y una segunda de presentación de la declaración jurada. La fecha de manifestación de adhesión determina en qué etapa se entra:
- Etapa 1 = manifestación de adhesión hasta el 30-09-2024, costo 5%
- Etapa 2 = manifestación de adhesión hasta el 31-12-2024, costo 10%
- Etapa 3 = manifestación de adhesión hasta el 31-03-2025, costo 15%
Los expertos señalan que el costo por los primeros u$s100.000 es cero (independientemente de la fecha y por consiguiente de la etapa), y las alícuotas se pagan por el excedente respecto de los u$s100.000.
La base imponible para determinar el "Impuesto Especial de Regularización" será calculado en dólares "de manera excepcional" y los valores que estén expresados en pesos se cambiarán a dólares usando la cotización del dólar contado con liquidación (CCL).
"En la declaración jurada se identificarán los bienes regularizados. Por último, se establece que es posible regularizar bienes en las distintas etapas, pero el costo aplicable es el que corresponda a la última etapa", detallan.
Existen tres etapas para entrar al blanqueo, y cada una tiene un costo impositivo distinto
Adopción cripto: uno de los posibles impulsores del mercado inmobiliario
Desde Tributo Simple recuerdan que las criptomonedas están incluidas en los borradores del proyecto de blanqueo de capitales como una de las herramientas que ayudarán a regularizar activos no declarados por parte de los ciudadanos, permitiéndoles declarar voluntariamente bienes y capitales que previamente habían sido ocultados al fisco.
"Como beneficio, quienes acceden al blanqueo obtienen cierta inmunidad legal contra procesos por evasión fiscal pasada. El artículo 28, que se refiere a la base imponible, establece que criptomonedas, criptoactivos y otros bienes similares, sin importar quién ha sido su emisor, quién es su titular o dónde estuvieran depositadas, custodiadas o guardadas se tomará su valor de mercado a la Fecha de Regularización o su valor de adquisición, el que fuera mayor", recuerdan.
Además añaden que "esta medida facilita a los contribuyentes la declaración de estos activos, proporcionando una vía para ponerse al día con sus obligaciones fiscales y beneficiarse de un tratamiento impositivo más favorable".
En este sentido, Baigún menciona que los inmuebles se pueden comprar en dólar cripto y ellos cuentan con las herramientas para viabilizar la operatoria.
"La integración de criptomonedas en el mercado inmobiliario argentino, al igual que en otras partes del mundo, se ha convertido en una realidad tangible. Por esta razón, la interconexión entre criptomonedas y bienes raíces es y seguirá siendo muy significativa, ya que las inversiones en monedas digitales, que son inherentemente volátiles, pueden convertirse rápidamente en inversiones en ladrillos, conocidas por proporcionar seguridad y rendimientos estables a mediano y largo plazo a los argentinos", argumenta.
"La transacción inmobiliaria se lleva a cabo mediante una escritura pública de cesión-permuta, en la cual el comprador se compromete a proporcionar un bien intangible, la criptomoneda, y el vendedor acuerda transferir la propiedad del inmueble aceptando esta moneda como forma de pago", suma.
En la práctica, el experto comenta que la parte compradora transfiere el valor pactado a la billetera digital del vendedor, y una vez que esta transacción se refleja en la billetera del vendedor, ambas partes formalizan la escritura pública ante un escribano.
Finalmente, Matías Bari, director ejecutivo de Satoshi Tango, menciona que tiene un convenio con OSLO Propiedades para facilitar este tipo de operatoria.
"El acceso a los dólares continúa restringido y no es fácil para todos, por lo que el dólar cripto es una solución increíble: permite adquirir un activo cuyo valor es siempre un dólar de forma rápida, segura y fácil, sin moverte de tu casa para ir a una cueva. Desde Satoshi Tango estamos trabajando para ir un paso más adelante: permitir que ese saldo en cripto dólares se convierta en dólares para poder retirarlos a una cuenta bancaria", recalca.
De esta forma, no importará si el vendedor acepta o no criptomonedas, ya que la transacción se podrá llevar a cabo, aumentando las transacciones inmobiliarias.
