WeWork, pionera en el alquiler de espacios de coworking, dejó de cotizar en Wall Street el lunes y confirmó finalmente los rumores de bancarrota. Comenzó una reorganización para fortalecer su estructura de capital y firmó un Acuerdo de Apoyo a la Reestructuración ("RSA") con tenedores que representan el 90% de sus notas garantizadas.
La empresa y 517 firmas afiliadas solicitaron protección en virtud del Capítulo 11 del Código de Quiebras de EEUU: así, puede continuar en funcionamiento, mientras recalcula su operación y evita que sea liquidada.
WeWork: crónica de una quiebra anunciada
Los rumores sobre bancarrota comenzaron cuando la compañía, que cuenta con 700 espacios en 37 países, reportó "dudas sustanciales" sobre su continuidad. Algunas cifras que grafican el colapso:
- Su pico de valoración fue u$s47.000 millones
- Debe entre u$s10.000 y u$s50.000 millones en alquiler de inmuebles hasta 2027
- Desde desde su nacimiento en 2010, perdió más de u$s16.000 millones
Leonardo Valente, de la Comisión Directiva de la Asociación de Emprendedores Argentinos (ASEA), asegura a iProUP que los motivos del derrumbe se resumen en:
- 1.- Dificultad para demostrar un modelo de negocio sostenible a sus accionistas
- 2.- Sobrevaloración de la empresa, de su potencial y liderazgo
- 3.- Excesos cometidos cuando no había problemas de liquidez
- 4.- Compromisos tomados en base al crecimiento proyectado, incompatibles con el mercado inmobiliario actual
- 5.- Estrategia para ganar market share basada en ofrecer precios inferiores a los de mercado
Gonzalo Agüero, CEO de Worknmates, afirma a iProUP que WeWork llevó el concepto del coworking a otro nivel, le dio un status premium al negocio, y logró atraer la atención de grandes players. Sin embargo, se enfocó en el crecimiento acelerado, alquilando edificios a 10 años a los valores más altos de mercado para obtener los mejores plazas.
"¿Qué pasó luego? Los números no dieron. Se hicieron negociaciones de inicio que sentenciaron las posibilidades de una gran empresa", argumenta Agüero.
Remarca que "WeWork pagó más de lo que les ingresaba por los espacios, sumado a costos de remodelación y construcción, y gustos extravagantes. Todo eso, multiplicado por las 700 superficies. Eso generó que no lograra recuperar la inversión. Un negocio que, por cómo fue concebido, estaba destinado a perder plata".
La crisis del mercado inmobiliario comercial en EEUU también causó su impacto. Moody's pronostica que la tasa de vacancia seguirá en alza en 2024 y probablemente supere su máximo histórico de 19,3% alcanzado en 1980.
Agüero añade que hoy existen más de 1.000 millones de metros cuadrados de oficinas sin usar, lo que equivale a un edificio de 48.000 pisos. "Muchos de esos inmuebles fueron devueltos a sus dueños cuando se reactivó la economía y quedaron vacíos: el 75% de las propiedades comerciales no son ocupadas cada mes", añade y desglosa los motivos:
- Crece el número de personas que trabaja bajo esquema híbrido
- La mayoría de los edificios está en grandes ciudades y existe una tendencia a la desurbanización (migrar a las afueras)
- Muchas empresas están desperdiciando sus recursos en el alquiler de oficinas que solo ocupan entre el 20 y el 25% de su staff
Uri Iskin, CEO de HIT Cowork, indica a iProUP que es el resultado de haber elegido el modelo de expansión de las tecnológicas, con costo marginal de crecimiento que tiende a cero, cuando sus fundamentos están más cerca del real estate o un negocio brick and mortar (ladrillo y mortero), es decir, que opera en un establecimiento físico.
"En su afán por crecer y volverse locos, como supuestamente le pedía uno de sus principales inversores, perdió de vista la necesidad de cuidar los fundamentos: relaciones comerciales y con proveedores, elección de ubicaciones, control de los costos, etcétera", asegura.
Y remarca que "WeWork no logró alcanzar el breakeven (punto de equilibrio) antes de quedarse sin caja, con un socio principal (Softbank) que ya había invertido suficiente y no tuvo más remedio que solicitar el la quiebra".
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Adam Neumann, el creador de WeWork, es acusado también de excesos y estrategias poco sostenibles que derivaron en la caída
¿La caída de WeWork impactará en el coworking?
Según Statista, existen más de 18.000 espacios a nivel global y a finales de 2024 habrá más de 40.000. Además, la consultora relevó que el 40% de estos centros son rentables.
Agüero señala que su compañía ahora permite que las empresas contraten oficinas enteras propias durante 12 meses, pero una, dos o tres veces por semana. Para Iskin, la demanda de oficinas flexibles seguirá firme, en parte porque las empresas tienen que lidiar con un contexto más complejo de modalidades híbridas de trabajo.
Señala que reciben consultas de empresas preocupadas porque no saben si contarán con oficinas en la región y propietarios que ofrecen sus edificios ante por temor a quedarse vacantes en los próximos meses.
HIT está presente en Argentina, Chile y Perú. En Argentina, cuenta con nueve ubicaciones en Buenos Aires, y está por abrir espacios en Palermo y Vicente López.
Según Iskin, "el mercado de oficinas a nivel local tuvo menor impacto que en otros países porque hay demanda insatisfecha de oficinas AAA. El difícil entorno político-económico agrega desafíos, pero a su vez hace más relevante la necesidad de flexibilidad en espacios de trabajo".
WeWork: ¿qué pasará en la Argentina?
WeWork Latam es un joint venture entre WeWork Inc. y SoftBank Latin America Fund, que opera de manera separada. Por lo tanto, la membresía, servicios y acceso a edificios en América Latina no se verán afectados.
La operación en Latinoamérica no registrará cambios tras la caída de la casa matriz
Rocío Robledo, Country Manager de WeWork en Argentina, indica a iProUP que el esquema de trabajo híbrido mantiene protagonismo en la región e impulsa el crecimiento de la operación argentina: creció 10% interanual en su tasa de ocupación. Cuenta con cuatro edificios y más de 3.700 miembros y empresas cliente en el país.
Además de Argentina, WeWork LATAM opera en Chile, Colombia, México y Brasil. Posee espacios en 77 edificios, en 12 ciudades, más de 50.000 miembros y 5.400 empresas. En 2022, registró un nivel de una ocupación superior al 82%. La firma registró un alza interanual de sus ingresos de más del 31%.
