Cuando hay una crisis cambiaria, pocos sectores sienten tanto el impacto como el inmobiliario, en el que las transacciones de compraventa se fijan en dólares y hoy los vendedores no saben a qué precio operar.
Esto afecta especialmente a quienes se desprenden de una propiedad porque ya les quedó chica y necesitan cubrirse para la futura compra. Ante este escenario, lo que crece en el mercado son las permutas.
Como muestra de esta tendencia, en los últimos días se lanzó PermutaProp, una plataforma creada por Grupo Kimn y Alejandro Sucar (Sucar Propiedades) que funciona como un "Tinder" para juntar a quienes buscan vender con quienes necesitan comprar una propiedad.
Pensada para los profesionales del sector, esta herramienta muestra una doble columna en la que cada corredor registrado puede ver los avisos propios y los matches (coincidencias) con las publicaciones de las 130 inmobiliarias que ya están registradas en el portal.
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La permuta da la sensación a los compradores de que lo que pierden por un lado lo recuperan por otro
En esos listados aparecen las propiedades y el tipo de operación que aceptaría el propietario, como otro inmueble en permuta o parte de pago. También sugiere tres alternativas distintas de unidades y tres ubicaciones diferentes para así ofrecer más opciones al vendedor.
Pero el mercado no se reduce sólo a permutar viviendas usadas, sino que la modalidad también se consolida para las de pozo y es una herramienta de inversión en dólares para quienes deseen desprenderse de su propiedad.
En aumento
"Con un mercado de la construcción que comienza a resurgir tras la flexibilización de la cuarentena, pero golpeado por la falta de divisas, los desarrolladores apuntan a buscar lotes con capacidad edificable y pagar con departamentos", afirma a iProUP Solange Esseiva, propietaria de la firma H54.
Según la ejecutiva, "casas, fábricas o PH se pueden transformar en edificios", por lo que "hoy esas propiedades pueden estar desocupadas por el contexto económico o alquiladas a precios poco convenientes".
"Todo sirve, aunque sean lotes chicos. Están los desarrolladores que se conforman con una esquina de 500 m2 para construir departamentos de uno o dos ambientes y otros que pretenden terrenos de más de 2.500 m2 para incorporar espacios verdes y amenities", ejemplifica.
A cambio, los vendedores del terreno pueden recibir unidades en ese mismo edificio o ya finalizadas por el mismo desarrollador en otro emprendimiento.
El volumen del canje dependerá de la negociación entre ambas partes. Según Esseiva, los desarrolladores ofrecen:
- "Convertir los metros cuadrados viejos en igual superficia pero nueva"
- "Quedarse con el 20% o 30% de los departamentos construidos. Por ejemplo, entre 2 y 3 pisos de un edificio de 10 plantas"
- "Un adelanto en dólares y el resto en ladrillos"
Al momento de concretar la operación, la experta recomienda realizar "una investigación exhaustiva de la empresa constructora y garantías de que se va a poder recuperar la tierra si falla el desarrollo".
"También debe considerarse el pago de un alquiler al vendedor para que resida mientras se termina el edificio o reembolso del alquiler que perdería en caso de que viva de renta", puntualiza.
Dimensión del canje
Los operadores calculan que el 75% de las compras de terrenos por parte de los desarrolladores se negocia con canje: 50% en metros y el resto en dólares.
Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, afirma a iProUP que "las permutas están arrancando como en 2002 también entre propietarios individuales, aunque las operaciones son más complejas a la hora de encontrar el candidato para el canje".
"Hoy, el 50% de las operaciones se está haciendo con algún tipo de permuta con la moneda 'ladrillo'", afirma a iProUP Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O'Keefe.
Según el experto, como la tendencia a la baja es sobre los dos inmuebles, "la gente al realizar permutas no lo percibe tanto y está más satisfecha con la operación, ya que lo que siente que perdió por un lado lo ganó por el otro".
"Los usados están muy relegados en cuanto a la venta y las permutas es la herramienta que hoy los está dinamizando. Aún más difícil, pero posible, es conseguir un departamento nuevo en un desarrollo inmobiliario pagándolo con uno usado", advierten los expertos.
Terrenos por unidades
Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers, asegura a iProUP que los terrenos urbanos de Capital Federal prácticamente han mantenido su valor.
"Lo que cambió es que la mayoría se negocia con permutas por metros del futuro edificio. El efectivo se está usando muy poco", precisa Stoler, quien añade que "los desarrolladores están optando por esta modalidad para concretar la compra de terrenos y avanzar con sus proyectos".
Los vendedores de lotes pueden comprar departamentos futuros o bien ya terminados por el mismo desarrollador
El empresario advierte que utilizar canje obliga a la puesta en marcha de forma inmediata, con cláusulas contractuales que así lo obligan, además de fechas estimadas de entrega de esos metros.
"Esta modalidad no sirve para que los desarrolladores puedan hacer stock de tierra para la ejecución de una obra más adelante. Como ahora es un buen momento para construir, no tienen inconvenientes en comenzar de inmediato", reconoce.
Además, remarca: "Hoy estamos ofreciendo permutas a los dueños de las tierras y éstos las están aceptando porque entienden que el ladrillo es la mejor alternativa de inversión. No solo lo ven como una opción para vender el terreno sino como una oportunidad para capitalizarse".
La pandemia
"Si bien el canje de metros viene ganando importancia desde hace unos años, durante 2020 se consolidó. Los propietarios ya han incorporado esta modalidad casi como la norma", enfatiza Stoler.
En el mismo sentido, Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, con fuerte presencia en Palermo y Barrio Norte en proyectos de pozo, remarca que la tierra es el commodity principal que define los desarrollos.
"Hoy, un proyecto puede diferenciarse de otro por pequeñas variaciones en la calidad de su construcción, terminaciones y amenities. Pero lo que realmente lo define sigue siendo el terreno, como dice el slogan del real estate estadounidense: location, location, location (ubicación, ubicación, ubicación)", subraya Siwacki.
Esta premisa no ha cambiado y por ende el precio de los lotes sigue resistiendo a cualquier variación externa. "Hoy no se percibe un cambio en los valores de la tierra. Los propietarios están más permeables a negociar por metros, pero no quieren resignar valor", alerta el empresario.
Según Siwacki, "los desarrolladores entienden que con el dólar actual lo mejor es meterlos en la misma obra a construir, por eso ofrecen canje de metros a los propietarios, quienes piensan lo mismo: si reciben los billetes no tienen dónde invertirlos".
El empresario advierte que el canje no solo es por metros en la misma obra, sino que también puede ser por otros que tenga la desarrolladora en proyectos más avanzados o incluso terminados.
"De esta manera, el desarrollador puede seguir haciendo girar la rueda en un sentido de suma positiva y, en definitiva, construir, que es a lo que se dedica", indica Siwacki.
O’Keefe coincide en que los vendedores de tierra están más abiertos a tomar canjes que a bajar los valores.
"Se hacen operaciones con una parte en efectivo, otra parte en toma de metros dentro del mismo terreno o cede metros en algún otro emprendimiento del desarrollador, incluso con entrega inmediata. Como alternativa adicional está la financiación", agrega.
El empresario aclara que "es difícil que las desarrolladoras tomen departamentos, ya que suelen estar muy atadas al cash flow y la reventa de unidades es muy incierta, tanto en plazo como en precio. A lo sumo, la desarrolladora flexibiliza la financiación, eliminando anticipos o ampliando los plazos".
"En todas sus formas, el canje en el mercado inmobiliario es una relación win-win que está funcionando", concluye Siwacki, mostrando un sector experto en reinventarse durante períodos de crisis.
*Dolores Olveira - [email protected]
