El sector inmobiliario esperó con marcada expectativa la llegada del 2020, tras un 2019 que fue uno de los peores años de la historia reciente. La compraventa de propiedades se desplomó un 41% y acumuló 18 meses consecutivos de caída.
El mercado atribuye el derrumbe a la disminución del poder adquisitivo y al fracaso de la política de créditos hipotecarios. También a las complicaciones derivadas de la vuelta del cepo. Pero no todo es desesperanza.
En el sector observan que en el último mes surgieron algunos brotes verdes en desarrollos inmobiliarios, a raíz de inversiones que se realizan en pesos para apostar por activos que siguen al dólar.
De hecho, es uno de los rubros que más expectativas genera de cara a 2020. Es, en este contexto, que ganan protagonismo las plataformas digitales que los argentinos utilizan ante las restricciones cambiarias.
Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad, señala que desde diciembre se ha venido notando un mayor movimiento en el mercado del ladrillo.
"Muchos empezaron a salir de las Lebac, las Leliq y todos esos papelitos. Al no poder comprar dólares, ingresan en fideicomisos en pesos ya que al finalizar la obra se hacen de una propiedad, o de una parte de ella, valuada en dólares", indica a iProUP.
Desde el sector consideran que esta leve mejoría llega con pesos "por resignación" y no con moneda dura "por motivación". Además, hay expectativas de que el real estate sea el que reciba buena parte de los fondos que llegarán por la repatriación de capitales propuesta por el Gobierno.
Andrés Ávila Páez, responsable del área tecnológica de la consultora Reporte Inmobiliario, indica a iProUP cómo se realiza una inversión para un desarrollo de pozo: "Normalmente se paga un ticket de entrada, que puede ser del 50% del monto total. Se puede abonar en dólares o en pesos a la cotización del desarrollista. Lo demás se cancela en cuotas, en moneda local que se van a actualizando mes a mes por el Índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción)".
De este rubro, que hoy el mercado ve con buenos ojos, solían participar los mismos jugadores. "El modelo tradicional es el constructor que posee una base de datos de ahorristas y cuando sale un nuevo emprendimiento los contacta para volver a fondearse y llevarlo adelante", revela Ávila Páez.
Sin embargo, en los últimos años la tecnología dio lugar a nuevas formas para captar desembolsos. Una de ellas es el crowdfunding inmobiliario, una red de financiamiento colectivo en el que muchos financian proyectos colocando montos menores a los tradicionales. Incluso, a partir de u$s1.000.
"Las plataformas digitales que utilizan este método para recolectar dinero tienen su página web, muestran el rendimiento esperado, tiempo de capitalización y hasta la renta en el caso de alquiler", afirma Ávila Páez. El sistema de crowdfunding permite invertir en un "pedacito" de inmueble. "En este modelo, son muy pocos los que compran un departamento entero. Al bajar la barrera de entrada, se le abre la cancha a nuevos jugadores para que se sumen al mercado inmobiliario", asegura Ávila Páez. Del lado del constructor, se acelera la venta de unidades para fondearse.
Por supuesto que, como toda inversión, conlleva sus riesgos. "Hay que ser cautelosos con las expectativas de rendimientos, ya que si la revalorización de la propiedad es alta te vas a enterar recién cuando se venda. Y en estos tiempos no llueven operaciones de compraventa", señala Ávila Páez, y agrega: "Las ganancias son razonables, pero no exorbitantes".
Por otro lado, señala que las cuotas que se pagan en una inversión de pozo, por más que sean en pesos, son altas y se van actualizando por un índice que en el último año creció 53%, cercano a la inflación anual.
Damian Lopo, fundador y director de Newlink Capital, considera que el cepo -reforzado tras la derrota electoral de Cambiemos en octubre 2019- puede ser una oportunidad para los desarrollos inmobiliarios.
"Las dificultades para comprar moneda dura y los excedentes en pesos de las personas físicas y jurídicas hacen que se observe cierta reactivación. Por otro lado, hoy las tasas de interés de los bancos no cubren la inflación, por lo que refugiar pesos con renta dolarizada sobre desarrollos se convierte en una gran opción", asegura.
Con larga trayectoria en el rubro, Lopo creó Crowdium, la primera plataforma en Argentina de financiamiento colectivo de proyectos inmobiliarios. "Ofrecemos inversiones en pesos para que las personas puedan dolarizar ahorros y lograr rentas de dos dígitos en moneda estadounidense", detalla, señalando que es posible ingresar con u$s1.000.
"La gente puede colocar pesos al tipo de cambio del dólar MEP", agrega. Asegura que en las últimas semanas creció la cantidad de consultas y que la firma está analizando nuevas alternativas de capitalización en moneda local.
La firma lleva 11 proyectos fondeados y va por su número 12. Tiene 50.000 inversores registrados y más de $470 millones de ahorristas. En la actualidad, cuenta con un desarrollo en etapa de financiación: unas torres en Añelo, en Vaca Muerta, con renta estimada de entre 30% y 40%.
Tal es la oportunidad detectada en la zona que ya están en marcha diversas iniciativas. "En 2020, con el apoyo del nuevo gobierno, la suba del petróleo internacional y las rentas dolarizadas, es la mejor inversión del año, con rentabilidades hasta cuatro veces mayores que las de Capital", opina.
Lopo considera que el 2019 fue un año "duro" para la venta en boca de pozo, porque muchos atesoraban dólares sin saber exactamente cuánto iban a terminar valiendo. A eso se sumó que fue un año complicado para la venta de propiedades.
"El mercado tiene la característica que, ante devaluaciones, defiende el precio y esto hace que se reduzca el total de operaciones. Sin acceso al crédito, el comprador se maneja con billetes verdes en efectivo y no con préstamos a largo plazo como en otros países", resalta.
Víctor Zabala, arquitecto y fundador del Estudio Zabala, coincide con este diagnóstico. "El 2019 fue un año malo. Aún no hubo reactivación, pero sí hay más consultas de personas interesadas", asegura a iProUP.
Como otra unidad de negocio del estudio de arquitectura, abrió Sumar Inversión, que permite a los clientes participar de proyectos a través de crowdfunding. En el último año tuvieron que ponerle un "freno de mano" a varios desarrollos por las fuertes devaluaciones. Además, bajó el monto de ingreso: pasó de u$s10.000 a u$s1.000.
Zabala también considera que la reactivación del sector inmobiliario este año puede darse por los desarrollos de pozo. "Se invierte en pesos y el día de mañana esos ladrillos serán como tener dólares", opina.
No obstante, también da cuenta de algunos peligros. "Los riesgos son el cambio del valor de venta de la propiedad en el mercado al finalizar el proyecto o el aumento desmedido de los costos de construcción", explica.
La plataforma permite invertir en tres desarrollos: dos casas en Pilar y un edificio en Palermo. La renta estimada es de entre 25% y 30% en dólares a 36 meses. Además, dispone de una calculadora virtual para conocer el margen de ganancia según lo aportado. Una inversión de u$s1.000 daría un proyectado de u$s1.141 en los próximos 17 meses.
También posibilita efectuar desembolsos en moneda local al tipo de cambio oficial. Sumar Inversión lleva 9 proyectos finalizados, 5 en proceso, 970 módulos financiados y 2,4 millones de dólares recaudados.
Este contexto de búsqueda de nuevas oportunidades y avance de la tecnología da lugar al surgimiento de desarrollos en todo el país. Fernando Martínez, inversor desde hace años del rubro inmobiliario, lanzó en los últimos meses Inpozo, un buscador que agrupa todas las opciones de desarrolladores.
"La idea es ser un marketplace de opciones de pozo, una especie de Trivago de desarrollos inmobiliarios", explica Martínez a iProUP. El objetivo es visibilizar propuestas de las distintas empresas en un mismo lugar. La idea surgió junto a dos socios, un publicista y un experto en tecnología, como una web para agrupar todas las opciones del mercado.
"Para elegir había que ver en Internet, en el diario, en la radio, por lo que hicimos un excel con toda la info y le dimos forma al modelo de negocio", revela Martínez. El lanzamiento fue en la provincia de Salta y en las próximas semanas la firma planea sumar desarrollos en distintas ciudades del país e incluso de Latinoamérica.
A diferencia de todas las plataformas relacionadas al rubro del real estate, en Inpozo los precios están publicados en pesos, ya sea para inversiones en un loteo, un departamento, un condominio o un dúplex.
Lo habitual es que las personas desembolsen un 30% o 40% de la propiedad y durante la construcción aporten el resto en cuotas actualizadas por CAC. En estos últimos meses, la compañía viene notando un crecimiento no solo en las consultas sino también en aportes para unidades chicas; los tickets más bajos, entre u$s50.000 y u$s60.000.
"El inversor no es que está tan interesado en un proyecto inmobiliario, sino que encuentra la posibilidad de destinar pesos con los que no puede comprar moneda dura para retransformarlos a futuro en dólares", asegura.
La plataforma cuenta con un chatbot para asesorar a los interesados, según si es para vivienda, inversión o si cuenta con un crédito hipotecario, entre otras variables. En ese período de sugerencias el usuario no paga nada. El modelo de negocio de la plataforma se basa en suscripciones que pagan los desarrolladores para visibilizarse.
En el 2020, además de ampliarse a todo el país, le sumarán la opción de crowdfunding inmobiliario. "Lo agregaremos ya que en el mundo esta modalidad está en niveles altísimos. Acá, al no haber créditos hipotecarios, notamos que la gente tiene ahorros de entre u$s5.000 y u$s30.000 y no van a ponerlo en un plazo fijo con tasas cada vez más bajas. Al desarrollador también le conviene para el fondeo. Es provechoso para las dos partes", concluye.