Hace tres años, el Gobierno lanzó los créditos hipotecarios que basados en la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que ajustan según la evolución del Índice de Precios y el costo de la construcción.
De esta forma, la administración de Mauricio Macri se "anotaba un poroto" en la clase media, ya que esta modalidad ofrecía originalmente la posibilidad de que el pago mensual tenga un valor cercano al de un alquiler.
Esto significaba, aproximadamente, la mitad de una cuota de los préstamos a tasa fija convencionales. También requería justificar menores ingresos para la aprobación de una hipoteca.
La respuesta no demoró en llegar: mes a mes, el sector dio cuenta de las subas en las operaciones de compraventa, con las hipotecas UVA apalancando más de la mitad de las transacciones.
Duró poco. En abril se pulverizó la ilusión de muchos argentinos. El dólar comenzó su escalada y terminó el año duplicando su cotización. Ya en 2019, la inflación cerró en 3,8% en febrero y superó el 51% interanual.
Esto impactó de lleno en los créditos UVA: la unidad empezó 2018 a $21,15 y lo terminó a $31,06. Es decir, experimentó una suba de casi el 50%. En consecuencia, las hipotecas indexadas por inflación dejaron de tener un lugar protagónico dentro de un mercado deslucido.
Según cifras del Colegio de Escribanos porteños, las operaciones de compraventa se derrumbaron 55% interanual en enero, mientras que la participación de los préstamos para viviendas se desplomó 88% en el mismo período.
Ante este escenario, Gobierno y cámaras inmobiliarias tratan de inyectarle algo de dinamismo al sector. Y han recurrido a la tecnología para abaratar la financiación de los fideicomisos al costo, mecanismo utilizado para adquirir propiedades "desde el pozo".
El propio presidente Macri fue el encargado de presentar el Boleto Inmobiliario Electrónico, acompañado por el secretario de Vivienda, Ivan Kerr, quien remarcó los objetivos de la iniciativa:
- Promover la construcción de viviendas
- Impulsar el área en un sector medio que hoy no accede al crédito bancario
- Vender desde el pozo y abaratar el costo final
"Una persona que compra un departamento de pozo obtiene un boleto que sólo le sirve como recibo de lo que pagó y debe guardarlo entre sus papeles. A partir de ahora, el boleto de compraventa lo va a poder registrar y los bancos podrán darle crédito para ir pagando desde el pozo su inversión inmobiliaria", señala Armando Pepe", presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.
El Boleto Inmobiliario Electrónico está incluido dentro de la Plataforma a Distancia (TAD) del gobierno nacional, en la que ya se pueden realizar más de 1.300 gestiones.
La idea es que el desarrollador ingrese las unidades que va a construir a través de "ventanilla digital" del TAD. A su vez un corredor inmobiliario se encargará de ofrecerlas a quienes estén interesados en comprarlas, que podrán contar con financiación bancaria. Siempre desde una plataforma online, abaratando costos y evitando intermediarios.
"El primer beneficio que tendrá el usuario final es el de poder adquirir una vivienda desde pozo a un precio menor", asegura a iProUP Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
En este sentido, el directivo remarca que "el desarrollador se ahorrará los costos de un 'crédito puente' y la reducción de otros impuestos".
Esto redundará en menores gastos asociados al inmueble. En efecto, según Bennazar, entre el 8 y el 11 por ciento del precio final corresponde a gastos, comisiones y otros ítems. Con este esquema, la idea es reducirlos.
Como toda la operatoria será online, los tiempos también se acortarán, por lo que el comprador quedará menos expuesto a la volatilidad del dólar.
Además, podrá contar con créditos más accesibles, ya que estarán a cargo de los bancos, que ofrecen plazos más largos y tasas más convenientes que las tradicionales "minicuotas" de las constructoras.
"Hay varios bancos privados y públicos" interesados en ser los primeros en ofrecerlos, señala Bennazar, quien agrega que la financiación tendrá "condiciones hipotecarias, no hipotecas, ya no que hay un bien que actúe como garantía".
El experto asegura que en no más de 90 días se firmará el primer boleto inmobiliario electrónico y el propio Macri será el encargado de anunciarlo.
Sin bien en el arranque sólo la ciudad de Buenos Aires dispondrá de esta iniciativa, fuentes del sector aseguran que las provincias más pobladas del país ya están plegándose.
Gran parte del ahorro de costos y de tiempos está relacionado con que toda la operatoria se realizará desde una plataforma web.
Desde Lakout, la tecnológica argentina detrás de este sistema, aseguran que el proceso de aprobación de los proyectos por parte de las autoridades se reducirá progresivamente hasta los tres meses, contra el año que demora el método tradicional.
"Lo que desarrollamos es un gestor documental por el que van a circular los emprendimientos inmobiliarios. Estamos trabajando para que entre en una plataforma de blockchain", explica Daniel Raskin, director comercial de la firma, en diálogo con iProUP.
El directivo agrega que el boleto digital permitirá la trazabilidad del proyecto, el cual entrará a la plataforma "a través de un corredor matriculado, que es quien viabilizará y pondrá a la venta las unidades funcionales".
"Luego, entrarán las entidades financieras que calificarán la obra en construcción como 'apto crédito'. Cuando el comprador firme el boleto, la inmobiliaria cargará toda la documentación que exija la entidad", completa Raskin, quien señala que hay "tres bancos privados y tres públicos" inscriptos.
La principal novedad de este sistema es, además, que el proceso se podrá realizar de forma 100% online, sin que el interesado en adquirir la propiedad pise la oficina del desarrollador, la inmobiliaria o el banco.
"Como es 'a realizar' y no hay un departamento a visitar, el consumidor podrá elegir viendo los planos y los renders que se suban al gestor documental", asegura el ejecutivo, quien remarca que las empresas de bienes raíces podrán conectar su propia plataforma para ofrecer las propiedades y "cerrar" el circuito online.
Sólo quedará confeccionar el boleto digital, que incluirá clausulas preestablecidas, a las que se le agregarán las particularidades de la unidad funcional. Todos los actores deberán firmarlo digitalmente.
Posteriormente, el comprador tendrá que pagar el 25% del boleto, que se enviará vía web al Registro de la Propiedad Inmueble para su inscripción. Esto evitará que haya un "boleto múltiple", algo que ocurría cuando una unidad tenía más de un boleto, ya que al ser un contrato entre privados, no había registro.
Por su parte, el desarrollador recibirá del banco o entidad financiera el aporte correspondiente para el avance de obra, sin la necesidad de un crédito intermedio (conocido como "puente"). Deberá pagar un seguro de caución obligatorio que resguarde al comprador ante cualquier incumplimiento en el desarrollo.
Solo restará el final de obra y su aprobación para pasar a la firma de la escritura de venta y a la inscripción en el registro, con la intervención de un escribano.
Tal como diera cuenta iProUP, hay más de 1.300 gestiones que se pueden realizar en la plataforma tramitesadistancia.gob.ar, en la que también funciona el Boleto Inmobiliario electrónico.
El sistema cuenta con más de 2 millones de expedientes caratulados y, en promedio, un trámite iniciado demora un 55% menos que en su versión "tradicional".
Hasta el momento, se han realizado más de 2 millones de gestiones, siendo las más comunes:
- Renovación de Dominios Web: alta de dominios comunes de Internet.com.ar
- Inscripción automática de Registro Único del Ministerio de Producción
- Certificaciones de productos comercializables
- Excepción e Inscripción Proveedor (SIPRO) – Personas Jurídicas
"Los trámites que se realizan por mesa de entrada tardan alrededor de 95 días, mientras que los efectuados a través de la plataforma demoran 33", revelan fuentes de Modernización a iProUP.
Además, explican que la cara interna de TAD es el sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE), que funciona en todos los ministerios nacionales y en 168 organismos.
"El Sistema de Gestión Documental Electrónica está funcionando en todos los ministerios nacionales y 168 organismos públicos, generando ahorros por más de $2.000 millones", completan desde la cartera.