Los bienes inmuebles tokenizados son un nicho en gran medida debido a su relativa novedad y a las incertidumbres normativas que aún persisten. Sin embargo, un nuevo informe señaló que incluso si sólo el 0,5% del mercado inmobiliario mundial se tokenizara en los próximos cinco años, estaría en camino de convertirse en un mercado de u$s1,4 billones.
En una industria en alza como la de las propiedades tokenizadas, un exchange argentino de inversión cripto lanzó un novedoso activo destinado a invertir en bienes raíces, según lo informado por el sitio Cointelegraph.
Se trata de la firma Let’sBit, la cual detalló que se envalentonaron hacia una nueva forma de inversión, dando la posibilidad a sus clientes de diversificar sus carteras.
"Se trata del proyecto Hampton By Hilton Rosario, un hotel anexado a un complejo comercial a construirse en el centro de la ciudad de Rosario, de la mano de la desarrolladora Argenway", explicaron.
De esta forma, el token emitido por el grupo equivale a la diezmilésima parte de una habitación, sobre el que habilitaron la inversión a un pozo con montos mínimos, aprovechando la rentabilidad mensual de la hotelería en el rubro de Bienes Raíces.
Mediante Let´sBit, los usuarios podrán comprar un porcentaje de cada habitación, directamente en pesos argentinos o dólares desde cualquier dispositivo.
"Nos entusiasma mucho el proyecto, porque les permitirá a nuestros usuarios diversificar sus carteras, un hábito necesario en el mundo de la inversión. Además, haremos accesible un rubro que parecía inalcanzable para muchos", aseguró al respecto Agustín Abraham, CMO de Let’sBit.
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Crece la relación entre los tokens digitales, o criptomonedas, y las propiedades inmuebles en Argentina
¿Cómo comprar un inmueble con Bitcoin?
El escribano Nicolás Soligo Schuler, asesor de presidencia de la CIA y la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI), está cargo de las capacitaciones de la Cámara. En diálogo con iProUP, identifica los siguientes puntos clave:
1. ¿Son legales las criptomonedas?
En cualquiera de sus especies, no están prohibidas por el ordenamiento jurídico y pueden usarse válidamente para contratar si ambas partes están de acuerdo en utilizarlas.
2. ¿Equivalen al dinero como medio de pago?
No tienen curso legal ni forzoso, aunque comparten ciertas características monetarias con el dinero metálico. Tienen certeza, autenticidad, rapidez en la transacción y pueden operarse sin intermediarios
3. ¿Cómo se transfieren?
De una billetera virtual a otra. Una de las partes comunica el tipo de moneda y la dirección pública de su billetera virtual a la otra, quien realiza la transacción en pocos minutos desde su PC o celular.
4. ¿Qué se debe consignar en un contrato relativo a inmuebles?
Que las partes adoptan como contraprestación la transmisión de determinada criptomoneda y su monto, las direcciones públicas de cada billetera virtual y el momento en que se realizará la transacción. Estas consideraciones son válidas tanto para boletos como para escrituras.
Al ser un contrato entre privados, es posible adquirir una propiedad con criptomonedas en Argentina
5. ¿Cómo se pacta el valor del inmueble y de la criptomoneda?
Dependerá de la unidad de medida que tengan en mente los contratantes. Si se estima en criptomonedas, deben documentarse adecuadamente las previsiones acerca de su volatilidad: qué ocurriría si, por ejemplo, se aplaza el pago y el Bitcoin subiera aceleradamente hasta la fecha de transferencia efectiva.
El comprador puede tomar a su cargo el riesgo o declarar la tenencia en su patrimonio de dicha divisa para hacer frente a la deuda en especie. Así, no podrá invocar la teoría de la imprevisión para modificar el contrato.
Si las partes contemplaron un valor dolarizado del inmueble, es conveniente pactar que el deudor cumpla transmitiendo la cantidad de moneda digital suficiente para adquirir cierta suma en dólares. Una tercera vía, muy recomendable, es pactar como contraprestación un tipo de criptomoneda estable (stablecoin) asociada al valor del dólar, cómo DAI o USDT, para una transferencia libre de volatilidad.
6. ¿Cuál es la incidencia tributaria?
La transmisión del inmueble tributa impuestos a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y a las Ganancias o a la Ganancia cedular, como cualquier otra enajenación onerosa, con la base imponible del valor asignado al inmueble, que debe ser equivalente al de las criptomonedas involucradas en la operación.
El Impuesto de Sellos también es similar al de una compraventa y la calificación tributaria local más generalizada del contrato sería una permuta de inmueble por cosa mueble.
7. ¿Puede haber peligro de lavado de dinero?
Los sujetos obligados, como escribanos y corredores públicos, deben prestar especial atención a la operación y reforzar los medios de identificación del cliente, e informar a la UIF por mes vencido todas las operaciones realizadas con criptomonedas, según la resolución 300/2014.
En tal sentido el abogado Andrés Burecovics, de la consultora B&P Consulting, considera a iProUP que, "a medida que crece la adopción del Bitcoin como medio de pago y refugio de valor, los reguladores demuestran mayores preocupaciones respecto de la utilización de este vehículo para cometer delitos financieros, como el lavado de activos".
"Pero una vez que comprendemos su mecánica y funcionamiento, rápidamente podemos dilucidar que es un pésimo vehículo para este tipo de delito. De hecho, es la razón por la cual la actividad criminal asociada a las criptomonedas es ínfima respecto del total de transacciones", completa Burecovics.
Los negocios más utilizados para el lavado son aquellos en los que existe mucho movimiento de efectivo y es muy complicada la fiscalización: casinos, restaurantes y hoteles, por ejemplo. El delito es realizado con cash porque no es trazable.
"En Bitcoin, todas las transacciones son absolutamente trazables, quedando forjadas para siempre en la blockchain, un registro público descentralizado e inalterable, imposible de hackear, formando parte de la red computacional más segura del mundo", afirma Burecovics.
Y agrega que "quienes aleguen un crecimiento patrimonial debido a operaciones en criptomoneda, podrán muy fácilmente probar el origen y concepto o quedar expuestos en una eventual fiscalización".
