El avance de la tecnología en los últimos años y el impacto que provocó la pandemia en 2020 generaron un "cambio de chip" en muchos ahorristas e inversores, quienes comenzaron a confiar más en instrumentos 4.0 para invertir sus pesos.
Entre los que canalizaron un mayor número de adeptos se encuentran las criptomonedas, con Bitcoin a la cabeza, que no pararon de romper récords, tanto de usuarios (se cuadruplicaron en el país) como en su cotización, que se incrementó más de cinco veces en dólares.
En paralelo, este sector de activos digitales despertó confianza en otro segmento de inversores, a raíz de la debilidad del billete verde en diferentes partes del mundo y el entusiasmo demostrado por importantes jugadores, entre los que se destacan los grandes fondos, financistas institucionales y compañías de primer nivel.
De esta manera, las divisas digitales comenzaron a utilizarse como moneda de cambio para adquirir determinados bienes, entre ellos, propiedades.
Así, tres años atrás se puso en marcha la "tokenización de inmuebles" en varios países, con importantes operaciones en Estados Unidos, Gran Bretaña, Australia y España.
Se trata de la representación digital de un activo, por lo que su valor puede dividirse en tantas partes como usuarios participen, quienes ganan al vender la propiedad según la proporción que adquirieron.
Esta modalidad, conocida como crowdfunding, ya está en el país a través de plataformas como Crowdium o SeSocio. Pero, más allá de esta nueva forma de comercializar propiedades, el mercado inmobiliario tradicional se está amoldando a la compraventa con criptomonedas.
La primera transacción data de 2019 en la provincia de San Luis. Y desde el año pasado las empresas de bienes raíces han puesto primera en varios puntos del país para aceptar esta modalidad.
Cómo es el proceso
El abogado Guillermo Navarro, del estudio jurídico Bildenlex, explica a iProUP que las operaciones inmobiliarias con divisas virtuales son más sencillas de lo que muchos imaginan.
"El proceso se realiza de manera tradicional. Con Bitcoin u otra criptomoneda, hay que efectuar una transacción previa: la persona que recibirá los fondos debe estar dispuesta a convalidar esta forma de pago, caso contrario debe hacerse una transferencia para cambiar ese activo por dólares", confía.
Y completa: "Como en cualquier otra operación inmobiliaria, el comprador debe acreditar de dónde obtuvo el dinero. No hay que perder de vista que las criptomonedas no son de uso obligatorio, por lo cual el vendedor puede llegar a pedir dólares en su lugar".
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Quien haya invertido en Bitcoin el valor de una cochera hace un año, hoy podría adquirir un tres ambientes
En diálogo con iProUP, Pablo Brodsky, CEO y cofundador de la inmobiliaria online Lugaren, señala que "existen al menos dos maneras de utilizar el Bitcoin" en la industria inmobiliaria:
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Como moneda de compra: "La ganancia subyace en haber cambiado dólares o pesos a un valor del Bitcoin y, aprovechando el enorme crecimiento del último plazo, adquirir propiedades cuyos precios se mantuvieron en dólares, pero que en criptomoneda se licuaron enormemente"
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Como tokenización del activo: "Se registra el título de propiedad del inmueble en la red blockchain, permitiendo que la titularidad de la unidad pueda transferirse digitalmente"
Este último paso aún no llegó a la Argentina, "pero es un proceso al que tienden la mayoría de los activos del mundo y es el que puede dinamizar el mercado inmobiliario local", según Brodsky.
"Esto da liquidez y fuerza a la hora de tradear una moneda virtual con un activo subyacente, haciendo que la transacción se efectúe de forma mucho más ágil", agrega el cofundador de Lugaren.
Criptomercado libre
Desde ahora, los avisos de Mercado Libre ofrecen la posibilidad de filtrar las propiedades cuya compra se puede realizar con Bitcoins. Sin embargo, el unicornio no participa de la operación: en este rubro, actúa como "clasificados online" o –como se dice en la jerga– un sitio de listing.
"La sección de inmuebles no es transaccional: a diferencia del marketplace de productos en el que toda la operación de compraventa y pago se realiza dentro de la plataforma, en el caso de los inmuebles, Mercado Libre acerca a la oferta con la demanda que realizan la transacción por fuera de la plataforma", confía a iProUP Juan Manuel Carretero, Gerente Comercial de Inmuebles, Vehículos y Servicios de Mercado Libre.
Mercado Libre agrupa a las publicaciones de inmuebles que aceptan Bitcoin
De acuerdo con el ejecutivo, "la novedad es que Mercado Libre inauguró una sección específica en la que las siete inmobiliarias participantes al momento aceptan Bitcoin". Así, el usuario puede filtrar las propiedades –de un total de 642.000 publicadas– que ofrecen esta modalidad. Y el unicornio ofrece otra herramienta para el sector: desde unas semanas permite tramitar garantías para alquileres.
Carretero aclara que "los precios de las publicaciones están en dólares, ya que es la moneda de referencia para operaciones inmobiliarias. Pero al participar de esta sección, el vendedor acepta Bitcoins al cambio del día para concretar la transacción".
Una de esas siete inmobiliarias es Predial. Su CEO, Gabriel Brodsky, asegura a iProUP que implementaron este medio de pago hace tiempo, aunque hacen hincapié en las monedas estables (o stablecoins) que ofrecen una cotización fija y paridad con otro activo, como DAI, BUSD y Tether, que siguen el precio del dólar.
"Para nuestra industria, son una moneda más. El comprador pasa de bitcoin a stablecoin y se abre un universo superador: tenés transferencias en un par de minutos y de manera descentralizada", afirma el directivo.
Brodsky hace hincapié en esto último, ya que en una operación tradicional "tenés que hablar con el ejecutivo de un banco, que validen la operación y chequear que los fondos entraron".
Cómo se cierra una operación
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), confía a iProUP que la institución "hace más de dos meses viene formando a los profesionales del sector para el uso de criptomonedas en las transacciones".
Quien está a cargo de las capacitaciones es el escribano Nicolás Soligo Schuler, doctor en derecho notarial y registral, y asesor de la presidencia de la CIA y de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI).
"En los inmuebles que se ofertan en bitcoins el vendedor está interesado en tener una determinada cantidad de criptomonedas o que el inmueble esté en dólares y que se acepten bitcoins a la cotización del día de la operación", señala el letrado a iProUP.
Según el escribano, en el contrato hay que indicar, por ejemplo, "que se adquirirá un dos ambientes por dos bitcoin: uno se paga a la firma del boleto y el otro en la escritura".
Aunque remarca que es conveniente colocar "cláusulas similares a la de los riesgos cambiarios, debido a la volatilidad del Bitcoin y a que el estudio de títulos puede tardar un mes". En estos casos, Soligo Schuler indica que hay dos escenarios posibles:
- "Pactar que el comprador asume el riesgo del agravamiento del tipo de cambio"
- "Salvaguardar que el comprador ya tiene en su poder los bitcoins para hacer frente a la obligación, lo que se denomina 'manifestación de solvencia'"
De acuerdo con el letrado, se trata de una "cesión permuta: el comprador se compromete a dar un bien intangible, mientras que el vendedor lo acepta como parte de pago".
Para ello, Soligo Schuler advierte que en el contrato se indican las claves públicas, es decir, las direcciones de bitcoin entre las cuales se realizarán las transacciones, equivalentes al CBU bancario. "Es importante que manifiesten que son dueños de esas cuentas", remarca.
Las inmobiliarias ofrecen la posibilidad de firmar el boleto bajo el formato de cesión-permuta para aceptar bitcoins
En relación al monto de la operación, hay que estimar un valor del inmueble equivalente en criptomonedas en pesos o en dólares a la cotización del día de Banco Nación para cumplir con las obligaciones impositivas.
A nivel tributario, señala que "el tratamiento de los tributos nacionales, como los Impuestos a la Transferencia de Inmuebles (ITI), Ganancias y sellos, es similar a una compraventa tradicional".
Soligo Schuler asegura que tanto los honorarios de escribanía como de la inmobiliaria pueden pagarse también en criptomonedas, siempre que quede explícito entre las partes.
"No obstante, los impuestos, como son fondos que pertenecen al fisco y los escribanos somos agentes de retención, deben abonarse en moneda nacional", completa.
Además, el letrado remarca que los notarios deben solicitar documentación que respalde el origen de los fondos utilizados en operaciones superiores a los $12,32 millones, ya que son sujetos obligados de la Unidad de Información Financiera (UIF)
"No basta manifestar que se transmiten fondos, sino comprobar la adquisición. Por ejemplo, el comprador debe justificar que compró cierta cantidad de cripto a u$s15.000 en una fecha determinada por el fruto de su trabajo, pero no debe demostrar que ahora tiene u$s400.000 por la revalorización del activo", explica.
Además, remarca que no hace falta que participe un exchange de la operación si ambas partes ya tienen billeteras de criptomonedas.
"Es una transacción entre particulares. Lo curioso es que asemeja mucho a una transferencia bancaria porque el dinero no está en la mesa, pero también al efectivo porque se realiza cara a cara, lo que se denomina F2F (face to face)", remarca.
A favor y en contra
Al comprar una vivienda con Bitcoins, el sistema que respalda a esta criptomoneda (blockchain) es un punto a favor para la tranquilidad del vendedor, ya que evita la falsificación.
Por lo pronto, los expertos coinciden en que no encuentran diferencias con una operación de compraventa tradicional.
"Al momento de la escritura se llega con el estudio de títulos realizado por un escribano habilitado y, en vez de contar billetes o transferirlo por banco, se transfieren los bitcoins de la billetera virtual del comprador a la del vendedor", afirma Brodsky.
Respecto a las claves públicas (el equivalente al CBU), el especialista de Lugaren agrega que "son completamente seguras y se actualizan con regularidad, sin que las 'desactualizadas' pierdan validez. Esto permite seguir recibiendo transferencias con una clave antigua, si bien es recomendable utilizar las más actualizadas para evitar cualquier intento de ataque".
Por su parte, Navarro diferencia dos aspectos en cuanto al riesgo que puede tener la operación:
- "La compraventa de un inmueble es un sistema de tradición, de entrega de la llave y acto posesorio de la propiedad. Si te vendo una casa, hago la escritura, que es el soporte físico de la operación. En esto no habría ningún problema, ya sea que lo pagues con dólares o Bitcoins"
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"En un fideicomiso, la situación es distinta. Cuando se abona, lo único que se recibe es la tradición, ya que ese contrato lo único que dice es que se trasladan las obligaciones de esa propiedad. Antes, se tienen que tener los informes de dominio para saber que todo esté en regla"
Cotización y alternativas
Al momento de proceder al pago, "entra en juego lo pactado entre las partes", advierte Brodsky. Y añade que "puede ocurrir que el vendedor quiera recibir una determinada cantidad de dólares y al momento de la escritura se fije el precio en Bitcoin. Y, en consecuencia, la cantidad que se deba transferir".
El especialista agrega que otra alternativa es que el precio pactado ya esté determinado en esta divisa, "a riesgo absoluto del vendedor, si baja su valor, y del comprador, si sube".
Navarro destaca que, la transferencia se realiza en minutos de una billetera a otra. Y si una de las partes no quiere aceptar un activo con cotización tan volátil, puede recurrirse a las stablecoins, como el DAI, que mantienen su valor fijo en términos de dólar billete. Acordado este aspecto, ya se está en condiciones para continuar con el proceso.
"Si fuera en Bitcoin, se establece un precio de referencia más un spread que generalmente se negocia en una tasa variable de cotización, pero menor. No es que cambia el precio completamente sino que se fija, por ejemplo, la valuación en Bitcoin +2% para tener un valor en la variabilidad de ese dinero", completa el experto.
Quienes apostaron al Bitcoin tiempo atrás y deciden usarlos para comprar un inmueble pueden descansar en la creciente aceptación que está recibiendo este activo. O, directamente, venderlo y aprovechar las ventajas que brinda su cotización en alza combinado con la baja en los precios de un mercado planchado por la crisis. Una forma "cripto" de apostar por el ladrillo.
