Las últimas normas aplicadas en el mercado de renta de inmuebles en Argentina han llegado a su fin.
Si la derogación de la ley de alquileres anunciada por el presidente Javier Milei encuentra una solución de fondo a los problemas que acarrean especialmente los inquilinos bajo las nuevas reglas es, por ahora, un misterio.
Lo concreto es que tanto de un lado del mostrador como del otro se están preparando para los nuevos tiempos que corren.
En este nuevo escenario emerge una novedad muy fuerte: se puede pactar libremente. Esto implica que, si las partes acuerdan un contrato en Bitcoin o USDT, estará avalado legalmente. Si bien todo el DNU debe aún atravesar diversas instancias, los actores más importantes del mercado están proyectando un escenario en el que los contratos se realicen por dos años y con la moneda que se prefiera.
Los contratos de alquiler en criptomonedas están llegando
Si bien algún familiar o amigo conocía sobre alguien que alquilaba en dólares u ofrecía su vivienda en esa moneda (especialmente temporarios), no se trataba de una instancia avalada por la ley. Ahora eso cambió, como cambió todo el marco que regula o, mejor dicho, desregula la actividad.
La propia canciller, Diana Mondino, confirmó en su cuenta de X que se puede pactar en cualquier criptomoneda: "Ratificamos y confirmamos que en Argentina se podrán pactar contratos en Bitcoin. Y también cualquier otra cripto y/o especie como kilos de novillo o litros de leche".
/https://assets.iproup.com/assets/public/images/lazyload.gif)
Por las dudas sobre el DNU, muchas inmobiliarias prefieren no cerrar contratos hasta 2024
"Se puede pactar de una forma absolutamente libre entre las partes. Se admite la contratación con dólares digitales o criptomonedas, siempre que sea acordado por los firmantes", confirma a iProUP Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic).
El artículo 766° del Código Civil y Comercial es el que menciona que "el deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la moneda designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene".
Sobre los efectos de firmar un contrato en otra moneda, Maximiliano Vittar, Coordinador del Movimiento Inquilinos, se muestra preocupado en su charla con iProUP.
"No solamente se puede pagar con dólar cripto o Bitcoin, se puede pactar con cualquier especie. Esto no venía ocurriendo. El tema es que un inquilino pueda utilizar estas opciones. Por otro lado, si se pacta en moneda extranjera le quita al inquilino la posibilidad de pesificar frente a una eventual deuda", señala.
"Nosotros aún no lo tenemos implementado, pero si tanto locador como locatario se ponen de acuerdo es posible hacerlo. No es algo que hayamos practicado hasta este momento, pero las nuevas normas lo habilitan", señala a iProUP Pablo Bertero, dueño de Bertero Inmobiliaria.
Que desde ahora sea posible firmar contratos en moneda extranjera por una modificación que propone para el Código Civil y Comercial es la parte que el asesor presidencial Federico Sturzenegger consideró más relevante de todo el decreto desregulador.
Sebastián Serrano, CEO de Ripio, asegura que los dólares cripto son herramientas previsibles y con más ventajas
La expectativa del mercado de alquileres sobre el futuro inmediato
Respecto a las consecuencias del DNU en cuanto al mercado de alquileres, las opiniones recolectadas por iProUP son diversas.
Para Agustín Tea Funes era necesario un cambio: "Tenemos una fuerte expectativa de que esto pueda nutrir el mercado de más y mejor oferta. Las últimas dos experiencias fueron muy malas, no acomodaron los precios y perdieron propietarios e inquilinos".
Tea Funes dedica un párrafo especial para quienes se encuentran en el proceso de renovar un contrato de alquiler: "Lo que detectamos ahora mismo es que en la mayoría de los casos se están haciendo prórrogas de los contratos vigentes. Tanto propietarios como inquilinos no saben las condiciones para establecer nuevos contratos. A la hora de pactar, seguramente en el mediano plazo encontremos un parámetro de estabilidad".
Maximiliano Vittar entrega a iProUP una mirada más crítica de lo dispuesto: "Alguien que quiera alquilar hoy se encuentra desprotegido. No hay quien equilibre una relación desigual. El que alquila acepta las condiciones impuestas por el propietario. Tendrá que hacerse cargo de las expensas ordinarias y probablemente las extraordinarias también".
Vittar mira con preocupación que la rescisión de un contrato, que antes imponía una multa de un mes o mes y medio, ahora obligue a pagar un 10% del monto del compromiso que falta por cumplir.
"Creo que puede haber un efecto multiplicador en la oferta. Pero, ¿de qué sirve más opciones si son impagables? No creo que derive en una solución de fondo al enorme problema que vive el inquilino hace años", cierra Vittar su mirada sobre los cambios anunciados.
Los contratos en criptomonedas dejan en mayor desventaja al inquilino según los expertos
"Si bien estamos esperando información del Colegio de Corredores Inmobiliarios, nosotros hemos resuelto no hacer nuevos alquileres hasta el nuevo año", cuenta a iProUP Pablo Bertero.
La decisión de suspender nuevos alquileres se basa en que el decreto difundido en el Boletín Oficial empieza a tener vigencia a partir del octavo día de su publicación. Mientras tanto, debe pasar por el debate parlamentario y de no conseguirlo entraría en vigencia luego de un plazo que prácticamente empalma con enero de 2024.
"Creo que para vivienda familiar es muy posible que se reactive. En ese segmento hubo mucho retiro de opciones durante los últimos meses. Ahora confiamos en que se van a volcar nuevas propiedades al mercado de alquiler. Si la derogación es aprobada, nosotros vamos a estandarizar contratos a dos años y con actualización semestral (vía IPC)", concluye.
